El valor del m2 promedio en el barrio Colegiales en 2023 es de USD 1.700/m2, lo que lo convierte en uno de los más baratos de la Ciudad de Buenos Aires. Aún así, tené en cuenta que el costo del metro cuadrado varía según los indicadores que se tengan en cuenta, como los promedios entre los precios de cierre y valores de lista o publicación:
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Considerá que estos valores son estándares que engloban diferentes tipos de propiedades. Por eso, te dejamos un cuadro más abajo donde diferenciamos los inmuebles según sus características (por ejemplo cantidad de ambientes). Vas a ver que existe una gran oportunidad para tus clientes porque los PH están muy baratos, con un valor de USD 1.200/m2.

Colegiales es un barrio con mucho potencial para que lo trabajes, por el movimiento inmobiliario que tiene. Contiene el 2.1% tanto de la demanda como de la oferta en CABA, lo que significa que la compra y la venta tienen el mismo porcentaje de participación.

Seguí leyendo si querés conocer más sobre el tema y conocé la lista de las ventajas y desventajas de vivir en Colegiales que hicimos para que puedas asesorar a clientes indecisos y ayudarlos a tomar una decisión informada.

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En este artículo:

¿Cuánto sale el metro cuadrado en Colegiales?
¿Cuál es el precio por tipo de propiedad y metro cuadrado en Colegiales?
¿Cómo es la oferta y la demanda en el barrio de Colegiales?
¿Cómo es vivir en Colegiales?

Como mencionamos más arriba, el precio de cierre del m2 en Colegiales está en USD 1.700/m2. Para llegar a esta cifra se tuvo en cuenta solamente el promedio de los precios de cierre de las transacciones efectuadas en el barrio.  Este concepto se refiere a los montos concretos por los cuales se realizaron las ventas luego de la negociación, independientemente de que las propiedades hayan sido publicadas bajo otra cifra. 

Ahora bien, existen otros números para medir el metro cuadrado, como los valores con los que se publican los inmuebles en portales de venta, como Zonaprop. Viendo esta variante obtenemos como promedio del valor de lista en Colegiales USD 2.485/m2. Esta cifra es mayor que la de precios de cierre, porque los vendedores intentan obtener el mejor negocio posible, pero suele descender luego de una negociación o  de que decidan bajarlas para que su oferta sea más competitiva.

En cambio si tenemos en cuenta los bienes raíces que realmente se compran, durante el primer trimestre del 2023 el promedio del valor de lista de las propiedades vendidas en Colegiales fue de USD 1.850/m². Esta cifra acota el promedio sólo a los montos de publicación de los inmuebles que se vendieron efectivamente.

Tené presente que estamos hablando de diferentes números dependiendo de qué se tenga en cuenta para calcular los promedios. Por lo tanto, el precio por metro cuadrado en Colegiales se puede dividir en tres opciones:
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A partir de estos datos, podemos llegar a dos conclusiones:
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1. En Colegiales, la negociación promedio se sitúa en torno al 8%, que sería la diferencia entre los valores de lista de lo vendido y los precios de cierre.

‍2. La diferencia promedio entre los valores de lista (lo que se publica) y los precios de cierre (lo que se vende) alcanza el 32%. Por ejemplo, en Villa Urquiza este número es del 11% y en Almagro del 25%, como referencia de un mercado más saludable y uno promedio, respectivamente.
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Esta información representa la dinámica actual en el mercado inmobiliario argentino, donde los valores de lista inicial son a menudo superiores a los precios de cierre. Reforzando lo importante que es que lleves a cabo una tasación precisa, y de publicar una propiedad en una cifra realista para facilitar la venta.

Conocer la diferencia entre los precios de cierre y los valores de publicación puede ser de gran ayuda para que puedas explicarle a tu cliente por qué le resultaría más conveniente ofertar con una cifra competitiva, aun cuando fuera menor a lo que deseaba.

En este apartado, te dejamos un cuadro donde podés diferenciar los valores de m2 en Colegiales según el tipo de inmueble, tomando como referencia los precios de cierre promedio: 
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Es importante que sepas que estos números son aproximaciones. Por ejemplo, el promedio del precio de casas y lotes, incluye propiedades de valores altos, así como también inmuebles en mal estado.

Te dejamos algunas deducciones que podés sacar de estos datos:

‍1. Los precios de cierre varían según el tipo de bien raíz: las casas y lotes tienen el monto más alto, seguidas por los 4 y los 3 ambientes. Los monoambientes son los inmuebles más baratos.

2. El metro cuadrado de las propiedades con más ambientes es más barato en comparación con los monoambientes o las de 2 y 3.

‍3. Los PHs son una gran oportunidad: tienen un precio por metro cuadrado más bajo en comparación con otros tipos de propiedades, lo que los hace más accesibles para tus clientes. También, su monto es más barato tomando como referencia la superficie en comparación con otros inmuebles. Por ejemplo, una casa de 4 ambientes, que tiene un tamaño similar al del PH, es mucho más cara. 

‍El mercado inmobiliario en Colegiales ofrece un amplio abanico de opciones en términos de tipo de propiedad y precio, para que tus clientes puedan elegir la más se adapte a sus preferencias y presupuestos.

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Colegiales es un barrio con aproximadamente 50.000 habitantes pero con mucho movimiento inmobiliario. Esto se debe a dos factores clave:

1. Contiene el 2,1% de la oferta total en CABA.

2. Concentra el 2,1% de la demanda total de CABA.
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Es de los pocos barrios donde la oferta y demanda representan el mismo porcentaje. Por ejemplo, en abril de 2023 en todo CABA se realizaron alrededor de 2.750 escrituras de propiedades, lo que puede considerarse una estimación de las ventas. Mientras tanto, se publicaron 132.214 anuncios en portales inmobiliarios. Esto significa que hubo una demanda de casi 3 mil bienes raíces frente a una oferta de aproximadamente 130 mil inmuebles.

Siguiendo esta línea, si la demanda de CABA en Colegiales representa el 2,1% de las 2.750, entonces se compraron alrededor de 58 propiedades en abril de 2023. 

Por otro lado, la oferta en Colegiales representa el 2,1% de las 132.214, lo que equivale a aproximadamente 2.777 inmuebles disponibles en ese mismo mes.
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Esto lleva a las siguientes dos conclusiones:

1. Existe equilibrio entre demanda y oferta: el hecho de que ambas proporciones sean del 2,1% indica que el mercado inmobiliario en este barrio es simétrico. 

‍2. Tiene potencial de inversión: este equilibrio puede hacer que Colegiales sea un lugar atractivo para tus clientes que quieran adquirir una propiedad. 

Colegiales es uno de los barrios más atractivos de CABA, por eso es común que muchos clientes quieran comprar sus casas ahí. Esto se debe a que sus calles son tranquilas, con casas bajas y grandes árboles, junto con la presencia de edificios modernos. Además al estar cerca de Palermo, permite que sus habitantes aprovechen las posibilidades de ir a ese centro gastronómico y de entretenimiento, que enriquece la oferta de ocio de la zona pero sin que pierda su toque de barrio. 

Si tenés un cliente indeciso de vivir o no en Colegiales, podés contarle que tiene sus ventajas y desventajas, como cualquier lugar. Por eso, a continuación te dejamos algunas consideraciones generales para comentarle.

1. Se encuentra en una ubicación céntrica de CABA, lo que facilita el acceso a otras localidades, zonas y puntos de interés.

‍2. El barrio tiene una amplia variedad de oferta gastronómica y cultural, posee restaurantes, bares, teatros y espacios culturales que ofrecen opciones para todos los gustos.

‍3. Cuenta con muchos espacios verdes, como el Parque Los Andes y la Plaza Mafalda, donde tu cliente puede disfrutar de áreas naturales y actividades al aire libre.

‍4. El transporte público es bueno, con estaciones de subte (línea D y B) y numerosas líneas de colectivos que permiten moverse fácilmente por la ciudad.

‍5. Es un barrio considerado seguro en comparación a otros.

1. El costo de vida puede ser alto, especialmente en lo que respecta a servicios.

‍2. El tráfico posiblemente sea complicado en horas pico, y encontrar estacionamiento llega a ser un desafío en algunas zonas del barrio.

‍3. Es un barrio densamente poblado, lo que puede generar congestión en algunas áreas y un ambiente más bullicioso.

‍4. Las casas tienden a ser más pequeñas y con menos espacio al aire libre en comparación con otros barrios de este estilo.
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De todas formas, la elección de vivir en Colegiales dependerá de las preferencias personales, el estilo de vida y las prioridades de tu cliente. Es importante que consideré estas ventajas y desventajas y equilibrarlas según sus necesidades y deseos antes de tomar una decisión.

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Dejanos un comentario si te quedaron dudas y podés leer más notas en nuestro blog si querés saber más sobre el valor del metro cuadrado por barrio. ¡Mirá cómo sumarte a deinmobiliarios si recién estás comenzando en el rubro inmobiliario o si estás buscando sumarte a una red inmobiliaria!

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