Para tasar una casa utilizando comparables es necesario seguir tres pasos: realizar una inspección detallada de la propiedad, hacer un análisis comparativo de mercado y calcular el precio del inmueble. Pero  si querés diferenciarte de la competencia, agregá un extra a tu propuesta de valor y lográ que los dueños te den la exclusividad.

Es fundamental que le comuniques claramente al propietario que su casa solo se venderá si tiene un precio competitivo en el mercado, respaldado por una tasación precisa. Además remarcá la importancia de comercializarla bien, aprovechá para explicar el modo en el que trabajás y cómo tus servicios lograrían una venta más rápida.

Si querés saber en profundidad cómo tasar una casa y triunfar en el rubro, te invitamos a seguir leyendo este artículo.

‍En este artículo:

¿Cómo se realiza la tasación de una casa?
Realizá una inspección detallada de la propiedad
Hacé un análisis comparativo de mercado
Calculá el precio del inmueble
Desarrollá tu propuesta de valor

La tasación de una propiedad se refiere al proceso de determinación del valor de venta aproximado de un bien inmueble, como una casa, un departamento o un edificio. Esta valoración es realizada por un corredor inmobiliario y se basa en diferentes factores tales como la ubicación, el tamaño, las características físicas, la condición de la propiedad, la oferta y demanda en el mercado, entre otros.

Se utilizan métodos y técnicas específicas para evaluar, cómo el de comparación de mercado donde se analiza la oferta de inmuebles similares en la zona. Es importante que sepas que la tasación es una estimación y que puede variar en función de las condiciones cambiantes del mercado.

Para poder llevar adelante la valoración de una propiedad y que su dueño te elija como su corredor, es muy importante que realices los siguientes pasos correctamente:

1. Inspeccioná detalladamente la propiedad.
2. Hacé un análisis comparativo de mercado.
3. Calculá el precio del inmueble.
4. Desarrollá tu propuesta de valor.

Cuando lleves a cabo la pre tasación, es importante tener en cuenta diversos aspectos que pueden influir en el proceso. Te mencionamos los puntos claves que debés considerar: 

• Estado general del inmueble: evaluá la condición total del mismo, incluyendo los cimientos, las paredes, los techos, los suelos y cualquier otra parte física de la edificación. Buscá signos de daños, deterioro o problemas estructurales.

• Tamaño y distribución: medí y registrá la dimensión de cada habitación, así como la distribución de los espacios. Determiná si la disposición es funcional y cumple con las necesidades típicas de los compradores.

• Acabados y mejoras: examiná los acabados interiores y exteriores como los materiales utilizados, los revestimientos de las paredes, los suelos, las ventanas y las puertas. También tené en cuenta los arreglos realizados, como remodelaciones o renovaciones.

• Instalaciones y sistemas: verificá el estado y funcionamiento de la electricidad, la fontanería, la calefacción y refrigeración, la ventilación, las conexiones de agua y desagüe, etc.

• Espacios exteriores: observá y evaluá los lugares externos de la casa o departamento como patios, balcones, terrazas o áreas comunes. Considerá la calidad, la privacidad, las vistas y el estado en que se encuentran.

• Servicios y comodidades: tomá nota de adicionales, como el estacionamiento, el garaje, la pileta, el gimnasio, la seguridad, los ascensores, amenities, etc. Analizá su estado, funcionamiento y relevancia para los compradores.

• Ubicación y entorno: considerá la localización del mismo y sus alrededores, incluyendo la cercanía a servicios básicos, transporte, escuelas, comercios, áreas verdes y cualquier otro factor destacable en la zona.

Como tip extra, fotografiá y anotá cualquier hallazgo o aspecto significativo de la propiedad. Además, charlá con el propietario para conocerlo y que él sepa cómo te desenvolvés en tu trabajo. 

En el rubro se utiliza la metodología de la comparación de propiedades de similares características. Se deduce el valor de un inmueble en función de estos paralelismos. 

En caso de que no haya en el barrio casas o departamentos que se asemejen al que tenés que valorar, te dejamos un artículo que te ayudará a tasar sin comparables. Pero si contás con bienes raíces con atributos semejates, te describiremos los pasos a seguir para realizar tal comparación y analizar la información recolectada:
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1. Recopilá datos: primero, reuní la mayor cantidad de detalles sobre inmuebles que se hayan vendido recientemente en el área. Podés obtener algunos de relevancia utilizando la herramienta web “reporte inmobiliario” o bien, preguntando a colegas del rubro que hayan vendido propiedades similares por la zona. 

2. Seleccioná propiedades comparables: buscá propiedades parecidas a la que estás valuando en términos de ubicación, tamaño, características, antigüedad, calidad de construcción y otros aspectos. Podés tener en cuenta aquellos que se hayan vendido recientemente para reflejar las condiciones actuales del mercado.

3. Compará las características: seleccioná algunos bienes raíces y analizá sus cualidades y contrastalas con la propiedad que estás tasando. 

4. Ajustá y valorá: si encontrás diferencias, realizá ajustes que tengan en cuenta esas disparidades. Por ejemplo, si el inmueble equiparado tiene una habitación adicional, podés adaptar el valor de éste para reflejar esa diferencia. 
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Una vez que hayas realizado el análisis comparativo vas a obtener una serie de datos en relación a las propiedades contrastadas. Tené en cuenta que el valor aproximado al que llegues se verá afectado por la oferta y la demanda que haya en el mercado: actualmente, en este contexto, en la industria hay exceso de oferta y poca demanda, por eso los valores caen. 

Por lo general el número con el que se publica el inmueble, es decir el valor de lista o publicación, suele ser entre un 5 y 7%  más alto que el precio de cierre. Por eso, y atendiendo a la realidad del mercado, te recomendamos acercarte al monto de cierre en el valor de tasación, para así ser competitivos y lograr que se venda más rápido.

Al momento de comunicarle al propietario el resultado de la tasación, es importante que le expliques de dónde se obtuvo el valor y por qué. Te recomendamos mencionar los siguientes datos:

• La cantidad de propiedades en venta en la ciudad: estos números podés obtenerlos de portales de venta de propiedades como Zonaprop, filtrando todas las propiedades en venta en esa zona. Esto servirá para que puedas advertir la oferta que hay actualmente.

• La cantidad de inmuebles que se venden por mes: consultá al colegio de escribanos de tu localidad, específicamente en la sección de estadísticas de escrituras. La idea es que obtengas el porcentaje de cuántas propiedades se venden mensualmente en relación a la oferta total. Podés tomar como ejemplo que en mayo del 2023 había aproximadamente 125.000 propiedades en venta en Capital Federal y se vendieron 3.373, lo que representa sólo el 2.7% de la oferta publicada. 

• Evolución de los valores de lista: usá la herramienta “reporte inmobiliario” para conseguir estos datos. Es relevante para explicarle al cliente la situación actual del mercado.

• Evolución de la demanda: en la misma página del colegio de escribanos vas a encontrar esta información. Te permitirá ilustrar al dueño cómo ha disminuido la compra en Argentina a lo largo de los años. 

• Cantidad de propiedades en venta en su cuadra: de manera gráfica, podés mostrarle al cliente una imagen del portal de venta online de tu elección, que represente cuánta oferta hay en su manzana. Esto le brindará una idea clara de la competencia que existe alrededor de su inmueble.

• Los valores más bajos, promedio y más altos de las comparables: como conclusión, acercale al dueño estos importes para que tenga conocimiento de con quiénes pugna en el mercado. Esto le ayudará a comprender la posición de su bien en relación con otros similares.
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Entregá toda esta información en una carpeta por escrito ¡los gráficos ayudan! para que entienda por qué el valor de su propiedad se asemeja al más bajo en lugar del promedio, o más alto. Debés explicarle que si se publica su casa con un monto competitivo, aumentarán las posibilidades de venta. 

Si el propietario considera fijar un importe más elevado y luego bajarlo con la negociación, explicale que se produce un desfasaje respecto del mercado que se muestra a la baja, lo que lo ubica en una posición desfavorable, “desde atrás”.

Buscá qué te distingue de los demás. Si bien varios profesionales pueden realizar tasaciones, ¿por qué elegirían contratarte a vos para vender una propiedad? Este es el momento para desarrollar tu propuesta de valor, explicar en qué consisten tus servicios y conocer mejor al propietario.

Es una oportunidad para "venderte" y asegurarte de demostrar que sos profesional. Te recomendamos que resaltes tus logros, la cantidad de propiedades que vendiste recientemente, las reseñas y recomendaciones que tuviste, así como tus experiencias previas.

Explicale al cliente que no basta con que su inmueble tenga un valor adecuado para venderse, sino que también requiere de una buena estrategia de comercialización. Muchas propiedades pueden estar valoradas correctamente, pero si no se promocionan de manera efectiva, nadie las comprará. Por eso, tus servicios son importantes. Contale lo que ofrecés y cómo tu trabajo hace que su casa sea visible y atractiva para los compradores.

Por ejemplo, entregale una carpeta de tasación que incluya un portfolio con fotografías profesionales de otros inmuebles con los que hayas trabajado, recorrido virtual en 360°, planos, destacados premier y videos. Incluí tus condiciones: como tus pagos y documentación necesaria. También podés sumar toda la información relevante sobre el mercado que mencionaste anteriormente, para que el propietario pueda evaluar de manera objetiva estos datos.

Por último, dejale tu número de teléfono, correo electrónico y todas las redes sociales que uses para que pueda comunicarse con vos por el medio que prefiera si decide contratar tus servicios. o si tiene alguna pregunta pendiente. Demostrale que sos una persona abierta al diálogo y siempre estás dispuesto a responder a sus consultas.
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Si estás interesado en seguir aprendiendo, te invitamos a unirte a deinmobiliarios y conocer nuestra propuesta en el siguiente video. También podés suscribirte a nuestro newsletter para estar actualizado sobre las últimas tendencias y noticias del mercado inmobiliario. ¡Dejanos en comentarios si tenés alguna otra estrategia para que los dueños te elijan trabajar luego de una tasación!

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