Para vender una propiedad en Argentina necesitás la escritura original de la propiedad, informes de dominio e inhibición de los propietarios, DNIs de los propietarios, planos de subdivisión y mensura, las últimas boletas de servicios e impuestos abonados y la autorización de venta. Sin alguno de estos documentos la transacción puede caerse, por eso es imprescindible que le expliques a tu cliente la importancia de cada uno de ellos. 

En caso de no tener la escritura original o los planos de la propiedad, podés contactar a un escribano de confianza o a un ingeniero industrial para resolver estos trámites respectivamente.

Pero por otro lado, si el propietario está inhibido o el inmueble está sujeto a una hipoteca, no vas a poder venderlo. Es importante que antes de comercializarlo te asegures de que toda la documentación esté en regla. Si querés saber más sobre cómo tramitar los papeles necesarios para vender un bien raíz te invitamos a seguir leyendo.

‍En este artículo:

¿Qué documentación de la propiedad necesito para vender?
¿Qué documentación necesita un propietario para vender?
¿Se puede vender una casa heredada sin escriturar?
¿Cuándo no se puede vender una propiedad?
¿Qué trámites necesito para vender una casa en Argentina?

Como corredor inmobiliario tenés la responsabilidad de solicitarle al propietario del inmueble la siguiente documentación:

• Escritura pública original y una copia: este documento contiene la información de los propietarios actuales, la situación jurídica registral del inmueble y los metros construidos declarados. Sin la escritura original no puede realizarse la escritura traslativa de dominio para vender el inmueble, por lo que es la certificación más importante. En caso de extravío, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires podés solicitar una copia ante un escribano o al Archivo de Protocolos Notariales.
• Informe de dominio de la propiedad: brinda datos como la ubicación y la dimensión del inmueble, así como también la existencia (o inexistencia) de hipotecas, embargos u otros inconvenientes que imposibiliten su venta.
• Planos de subdivisión y mensura
• Últimas boletas de servicios pagas (AySA, ABL, luz y gas, etc): en caso de presentar deuda en alguno de ellos, se debe regularizar el pago antes de hacer la escrituración traslativa. 
• Copia del reglamento de copropiedad: sólo en caso de ser un departamento o propiedad horizontal (PH). 
• Última liquidación de expensas: solo si corresponde. 

Sin estos papeles no se puede avanzar en la venta. Te recomendamos que en el momento de realizar la tasación le entregues a tu cliente una carpeta con el listado de trámites y solicitudes que tiene que realizar previo a la captación del inmueble y su posterior comercialización.

No presentar esta documentación imposibilita la venta de la casa, por eso es importante tenerla identificada en una misma carpeta con la dirección del inmueble para encontrarla rápidamente. Es tu cliente quien tiene que hacerse responsable de estos informes, pero vos como corredor inmobiliario tenés que solicitarlos para ver que todo esté en condiciones de continuar con el proceso de compraventa.

Para vender una propiedad es necesario que tanto la casa como el dueño estén en condiciones de realizar la transacción. En ciertos casos puede suceder que la documentación del inmueble esté en perfectas condiciones pero no la del vendedor. Por ejemplo, en el caso que el dueño haya solicitado un crédito en el cual el inmueble está en garantía o que uno de los propietarios esté inhibido.

Para evitar inconvenientes te enseñamos qué papeles necesita un propietario para vender:

• DNI y constancia de CUIL/CUIT de cada uno de los propietarios: podés solicitarlo acá o en la página de AFIP. 
• Informe de inhibición: contempla la situación jurídica del vendedor y si puede o no realizar la venta del inmueble. Corresponde hacer uno por cada propietario de la casa o departamento y debe ser emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble.
• Poderes, declaratorias de herederos, sucesiones, boletos o cesiones de derechos: solo en caso de que existieran.
• Autorización de venta: este es un contrato entre el propietario y el corredor inmobiliario. En él se dejan por escrito las condiciones de venta, tus honorarios, si la propiedad se te brinda en exclusiva y otras cuestiones. Podés leer más sobre qué es una autorización de venta acá.

Esta es toda la documentación que tenés que pedirle al propietario del inmueble. Desde deinmobiliarios aconsejamos que sea lo primero que hagas después de la tasación de la casa, ya que si avanzás en la publicación y comercialización de la misma sin tener los trámites al día puede que tengas que devolver una reserva inmobiliaria.

No toda la documentación es sencilla de tramitar, en caso de no cumplir con alguno de los requisitos (que esté escriturada, que no esté hipotecada o que el dueño no esté inhibido) puede caerse la venta y que tengas que retirar el inmueble de tu cartera. No solo habrás perdido un cliente sino también tiempo y dinero. 

No se puede vender ninguna propiedad sin escriturarse, como mencionamos anteriormente. De todas formas, este es un trámite que podés realizar en la escribanía correspondiente. 

Como corredor inmobiliario podés aconsejar a tu cliente que, en caso de querer vender un inmueble heredado, realice la transacción sin haber hecho la sucesión. Esta opción es de utilidad en el caso de que haya uno o más herederos de un único inmueble ya que es más sencillo repartir la “herencia” equitativamente en dinero que en un bien inmueble. 

El proceso de vender una propiedad heredada antes de realizar la sucesión se denomina “Cesión de derechos hereditarios” y debe realizarse a través de una escritura pública con un escribano. Los herederos transfieren los derechos que les corresponden en la herencia al comprador en contraprestación de dinero.

Para definir las condiciones de esa contraprestación se necesita la intervención de un corredor inmobiliario, quien realiza la tasación del inmueble, las solicitudes de informes y documentación para realizar la escritura traslativa después de dicha cesión de derechos.

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Otras situaciones que impiden la venta de un inmueble son la inhibición del propietario, que esté hipotecada la casa o que los planos de división y mensura estén mal confeccionados. Este último caso puede solucionarse.

Para realizar la venta es necesario que la información de la escritura coincida con la de la documentación de la propiedad. Esto quiere decir que si está mal la identificación del propietario o del inmueble, hay que realizar una nueva escritura.

En caso de que haya una discordancia entre las dimensiones del plano y las establecidas en la escritura es necesario que un ingeniero civil o agrimensor rectifique cuál de las medidas es válida. 

Por eso es importante que entregues al momento de la tasación inmobiliaria un listado con toda la documentación que el propietario necesita para vender su casa. De esta forma tanto vos como tu cliente pueden ahorrar tiempo y evitar que se caiga una reserva.

Como corredor tu trabajo incluye informar al cliente sobre todos los pasos de una transacción inmobiliaria, incluyendo la documentación necesaria. Otro punto importante para que veas con él son los gastos y trámites asociados a la venta de una propiedad.

Como mencionamos antes, para vender una casa tienen que estar todos los impuestos y servicios al día. En caso de ser un departamento o propiedad horizontal que pague expensas estas también deben estar saldadas. No puede hacerse la transferencia de un inmueble que posee deudas.

Además, para poner en venta una casa el dueño tiene que generar su Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI). Este código se obtiene a través de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) cuando el valor del inmueble es igual o superior a $22.810.177. Tiene que solicitarlo antes de realizar la venta del inmueble y tiene una validez de 2 años.

Este trámite se realiza online y solo hay que proporcionar la información del inmueble: tipología, ubicación, precio estimado, identificación de los propietarios y de la inmobiliaria que interviene en la venta. Esto le permite a la AFIP identificar qué propiedades están en venta y evitar la sub-escrituración.

Hasta julio de este año estaba vigente el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que representaba el 1,5% del precio de cierre de la propiedad vendida. Actualmente fue derogado por la ley 27.734.

Como parte de pago por tus servicios como corredor inmobiliario, al propietario le corresponde hacerse cargo de tus honorarios y, también, de la comisión inmobiliaria. Si no estás seguro de cómo definir tus honorarios te recomendamos leer este artículo para que puedas recibir una remuneración acorde a tu trabajo.

Desde deinmobiliarios te aconsejamos que incluyas toda esta información en tu carpeta de tasación para que puedas brindársela al vendedor el mismo día que vas a conocer la propiedad. 
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Esperamos que este artículo te sea de utilidad para seguir asesorando a tus clientes en cada parte del proceso de compraventa. Si querés estar al tanto de las últimas noticias del rubro inmobiliario suscribite a nuestro newsletter. Además, si tenés alguna duda, podés comunicarte con nosotros a través del WhatsApp de deinmobiliarios.

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