Hay muchas variables que intervienen en el valor de una propiedad como la tipología, la ubicación, el estado de la construcción y el mantenimiento de la unidad, entre otras. Como corredor inmobiliario es importante que conozcas cuáles son las variables que se pueden mejorar, aumentando así el precio de un inmueble.

Algunas características se ponderan por encima de otras para definir un precio de cierre de una propiedad, por ejemplo, los metros cuadrados y la ubicación son dos factores que determinan un precio de base. Un tres ambientes en Puerto Madero, una de las zonas más exclusivas de la Ciudad de Buenos Aires, siempre será más caro que el mismo tipo de propiedad en Colegiales por ejemplo.

Para sacarle el mayor rédito económico posible a un inmueble se pueden hacer refacciones que no requieran una gran inversión de dinero. Entre estas refacciones se encuentran poner en condiciones las llaves de paso de agua, mejorar la iluminación de la casa o pintar todas las paredes de blanco, cuestiones claves para vender fácilmente una propiedad.

Si queres conocer cómo calcular el precio de una propiedad, cómo aumentar su valor y ofrecerle la mejor tasación a tu cliente, acá te contamos todo lo que necesitás saber con ejemplos concretos para que sepas identificar todo lo que se pueda mejorar de un inmueble.

En este artículo:

¿Cómo calcular el valor de una propiedad?
¿Qué características modifican el valor de un inmueble?
¿Cómo aumentar el valor de una propiedad?

El valor de una propiedad se obtiene a través de la tasación inmobiliaria. A través de este proceso podés calcular el valor de venta de un inmueble, teniendo en cuenta las características que mencionamos anteriormente: ubicación, tipo de propiedad, estado, entre otras. 

Para poder calcular el valor, es importante que conozcas los precios de cierre del barrio en que se encuentra la propiedad. Tenés que saber cuánto cuesta el metro cuadrado en la zona y, también, el valor de lista y el precio de cierre de los inmuebles comparables que encuentres.

La mejor forma de obtener un precio de referencia es utilizando el método de tasación por comparables, donde tenés que encontrar un inmueble que comparta las mismas características o similares a las del inmueble que estás tasando y ver a qué valor está publicado. Pero, si no hay unidades comparables, también podés utilizar otros métodos de tasación que podés conocer en el siguiente artículo.

Desde tu lugar de corredor inmobiliario es importante que le expliques a tu cliente las diferencias entre el valor de lista, valor estimado y precio de cierre, para que sepa cuánto dinero neto va a obtener de la transacción.

• El valor de lista es el monto al que se publica la propiedad para vender, aunque, muchas veces puede venderse por debajo de ese valor.
  
  
• El valor estimado es el múltiplo de 5.000 más cercano al valor de lista. Si este es 82.000, su múltiplo más cercano es 80.000 y ese es el dinero que deberían esperar con la negociación.
  
  
• El precio de cierre es el que importa: está determinado por la negociación entre ambas partes (vendedor y comprador) y por la cantidad de dinero que finalmente obtendrá tu cliente por la venta de su propiedad. 

Si el valor de publicación del inmueble está por debajo de las expectativas de tu cliente, cómo inmobiliario podés recomendarle pequeñas reformas o estrategias para aumentar el valor del mismo. Algunas de estas remodelaciones consisten en invertir dinero, pero de todos modos lo recuperará al momento de vender la propiedad.

Cada propiedad es diferente: desde cómo están distribuidos los ambientes, la funcionalidad de los espacios, la antigüedad de la construcción, la cantidad de luz natural que tiene, todo eso afecta a su precio. Un monoambiente de 60 metros cuadrados y un dos ambientes del mismo tamaño no van a valuarse de la misma manera, por eso es importante que sepas qué características aumentan el valor de un inmueble para poder potenciarlas.

Existen variables externas que no son modificables y afectan directamente el valor de la propiedad. Entre ellas se encuentran la ubicación del inmueble, la fachada, la antigüedad y el estado de la construcción.

Por otro lado, hay características de la propiedad que son inmutables o muy difíciles de cambiar. Como por ejemplo el valor de las expensas, Aysa y ABL o la orientación de la propiedad.  

Dentro de estas variables está la zona en la que se encuentra la propiedad. En un mismo barrio hay cuadras y manzanas que se posicionan mejor en el mercado que otras, debido a si hay vecinos especiales, el estado de la luminaria y el arbolado de la cuadra. Estas son cuestiones que afectan directamente sobre el precio. 

Un ejemplo de esto es que un tres ambientes ubicado al lado de un boliche en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires va a estar valuado por debajo de una unidad comparable en cualquier otro barrio, ya que da a suponer que no es una zona tranquila. Por otro lado, si cerca de la propiedad hay parques y una buena iluminación, estos puntos aumentan su valor.

Dentro de las variables externas que no son modificables, a menos que sea una casa y quieran demolerla para construirla nuevamente, se encuentran la antigüedad de la propiedad, la calidad de la construcción y la fachada. 

En caso de ser una casa, el exterior puede modificarse con una mano de pintura y poniendo en condiciones las puertas y ventanas. Esto elevará su precio, sobre todo porque la primera impresión del posible comprador al realizar la visita inmobiliaria será positiva. Pero es lo único que puede solucionarse de forma fácil y rápida.

En un edificio esto no es posible, y el estado de los espacios comunes también modifica el valor. Si la unidad que querés vender está en excelentes condiciones, pero los ascensores son antigüos y la entrada parece abandonada, su precio estará por debajo de un departamento en un edificio nuevo y moderno.

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La tipología del inmueble, asociada a los metros cuadrados que posee, es el primer indicador de precio. La mayor cotización la tienen las casas, ya que le ofrecen versatilidad al comprador: puede construir en el terreno, agregar habitaciones o demolerla y comenzar de nuevo. 

En cuanto a unidades funcionales dentro de propiedades horizontales o edificios no importa sólo la cantidad de metros cuadrados que posean y su distribución, o el estado de las zonas comunes. Tenés que explicarle a tu cliente que la altura de la construcción y la vista que tiene la propiedad son características que intervienen en su valor. Por ejemplo, los primeros dos pisos y el último valen menos que el resto a excepción de que los departamentos de planta baja tengan patio. El anteúltimo piso es siempre el mejor valorado. 

El punto de la altura se relaciona con la vista. Si las ventanas dan al centro de manzana, a otro edificio o a una pared, no será un punto a destacar del departamento. En este último caso también depende cómo eso afecta al ingreso de luz solar. En cambio, si la vista da a un parque, una plaza iluminada o a la calle sin construcciones elevadas en frente, el valor de la unidad estará por encima de la media. 

Si tu cliente quiere aumentar el valor de su propiedad para venderla a un precio más alto, hay algunas cuestiones que pueden ser modificadas para que el inmueble esté en las mejores condiciones. Como corredor podés aconsejarle qué refacciones le harían falta a través de un informe de Home Staging y acompañarlo durante el proceso, brindándole el contacto de distintos proveedores que puedan realizarlas. 

El valor de venta de una propiedad a estrenar es superior en casi el 50% a comparación de una propiedad similar pero en mal estado. Por esto es importante que tu cliente pueda poner en condiciones el inmueble previamente a su tasación, publicación y visita inmobiliaria. Cuanto más nuevo parezca su inmueble, mayor será el rédito económico que va obtener.

La funcionalidad de los espacios es lo que le da valor a una propiedad, por lo que las primeras refacciones tienen que estar destinadas a mejorar los espacios más utilizados en el hogar: el baño y la cocina. En estas áreas es importante que la grifería no esté gastada, se puede cambiar sin tener que destinar mucho dinero. En el baño también es posible darle una renovación al lavabo, inodoro y bañera pintándolos de blanco. 

Para la cocina es esencial tener una mesada cómoda y muchos espacios de guardado. Si no hay alacenas o bajo mesada, es momento de invertir en ellos. Puede ser de pino o melamina, un material accesible que no requiere una inversión importante y puede transformar el lugar. En general, los espacios de guardado son necesarios en todas las casas, así que si no hay placares en las habitaciones te recomendamos adquirirlos de ese mismo material.

Si buscás aumentar el valor de cualquier propiedad sin gastar mucho dinero podés mejorar la iluminación de la misma. Más allá de aprovechar la luz natural,  es importante fijarse en qué lugares no da el sol para poder suplirlo con luz artificial. Por ejemplo, debajo de la alacena se puede colocar una tira de led para una iluminación directa sobre la mesada y cocina. Te aconsejamos que no haya cables a la vista al momento de realizar la visita inmobiliaria, ya que da un aspecto olvidado y desprolijo. Utilizá apliques donde corresponda, ¡tampoco dejes bombillas colgando! Cuidando esos detalles, la propiedad se verá de mejor calidad.

Todo lo que el dueño de la propiedad resuelva serán cosas de las que no tendrá que preocuparse el posible comprador y la venta no solo será a un mejor precio, sino que también será más sencilla de negociar porque no habrá discusiones sobre la calidad del inmueble.

Estas refacciones son más accesibles que las que mencionamos en los apartados anteriores, pero si no tenés tiempo o dinero para invertir en ellas, como mínimo debés aconsejarle a tu cliente que el inmueble esté perfectamente limpio y las paredes, si están gastadas, conviene siempre darles una mano de pintura.

Siguiendo estas recomendaciones para potenciar el valor de una propiedad, podrás aconsejar a tus clientes para que puedan vender su casa a un mejor precio. Te sugerimos que tengas presente esta información cuando vayas a realizar una tasación inmobiliaria, ya que ahí mismo podés comentarlo con el propietario.

Esperamos que este artículo haya saldado todas tus dudas sobre qué le da valor a una propiedad en Argentina. Si te resultó útil, ¡compartilo con tus colegas! Te invitamos a suscribirte a nuestro newsletter para recibir más información sobre el mercado inmobiliario.

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