En este artículo veremos qué es el informe de Home Staging en detalle; en qué proceso de la captación es conveniente usarlo; cómo se lleva a cabo y qué consejos podés dar a los propietarios en el marco del mismo. Además, te enseñaremos cómo utilizarlo como estrategia de filtro para captar clientes y algunas recomendaciones para que puedas forjar una relación de socios con el propietario del inmueble. 

En este artículo:
¿Qué es el Home Staging?
¿Cómo se realiza el informe de Home Staging?
Consejos de Home Staging
Home Staging como estrategia de filtro

El Home Staging es un informe personalizado que realiza el profesional inmobiliario, en el que ofrece al propietario recomendaciones específicas para destacar las características positivas de un inmueble, optimizar sus potencialidades y disimular las cualidades negativas. 

Para elaborar la estrategia y realizar dichas sugerencias, se trabaja sobre fotografías de buena calidad de todos los ambientes. De esa forma, el inmobiliario podrá analizar y diseñar una estrategia de venta y sugerirá pequeñas remodelaciones o modos de presentar la propiedad. 

La clave de este informe es que cada consejo esté perfectamente indicado y que explique de qué manera cada modificación contribuye a alcanzar el objetivo de vender al mejor precio y lo más rápido posible. Las recomendaciones y consejos, por lo general se sustentan en base a pequeñas acciones que conllevan a la despersonalización y el arreglo o mejora de ciertos detalles. 

Es decir, en lugar de exigirle al propietario que invierta mucho dinero en reformas, se busca neutralizar los ambientes con algunas modificaciones básicas como quitar pósters de las paredes, ocultar la vajilla en mal estado o pintar las paredes con colores neutros. De esta manera, se despojará al inmueble de los intereses personales del dueño, para que así la propiedad sea más atractiva para la mayor cantidad de gente posible.

Por ejemplo, si una casa tienen decoraciones religiosas o banderas de un club de fútbol, es probable que muchas personas la desestimen porque al no ser hinchas de ese equipo, o profesar una religión diferente no sientan una conexión con esa propiedad. 

En síntesis, esta propuesta se basa en quitar de la propiedad el contenido que refleje los intereses y gustos del propietario. Para ello, se invita a ocultar toda temática política, religiosa, deportiva, grupos de pertenencia, musicales, y artistas. Para luego, decorarla y ambientarla con colores y amoblamiento neutro que agrade a la mayoría de las personas. 

El plus del informe es que puede darle otra perspectiva al propietario, sirve para aportar conocimiento nuevo. Esto es, que la propiedad cuando se ve más “neutral” va a tener más posibilidades de ser vendida en poco tiempo. En cambio si se encuentra muy personalizada, no se venderá rápido y a buen precio.

Además, permite poner al dueño de tu lado, para que la relación sea de socios. Que vea el informe de Home Staging como un valor agregado. Si entre los dos se convierten en un equipo que “tira” para el mismo lado, existe una gran oportunidad de vender esa propiedad. 

Durante el proceso de tasación, además de llevar la carpeta con la documentación necesaria, se le acerca al propietario el informe de Home Staging con los consejos específicos para su inmueble. 

Lo ideal es que durante el proceso de pre-tasación tomes fotografías de la casa para analizar qué es lo que debe cambiarse de la misma. Te recomendamos contratar un fotógrafo profesional con un buen equipo para mostrar el mayor potencial de la propiedad. 

Por medio de las fotografías, analizá la estrategia de venta para la propiedad. Definí cuáles serán los consejos específicos que le indicarás al cliente para cada ambiente. Enumeralos, desde la cocina y el lavadero hasta las habitaciones y el balcón o patio, según el criterio de despersonalización que nombramos anteriormente. Para luego, proporcionarle otros consejos más generales que detallaremos más adelante.

Utilizá las fotografías como guías en el informe escrito para que comprenda qué es lo que debe cambiar, remodelar o arreglar de su propiedad. Por ejemplo, que en el living descuelgue un cuadro específico y que esconda determinados objetos decorativos. 

Afilá tu mirada como vendedor para destacar las potencialidades de la propiedad. No sólo señales lo que se debe modificar, en el caso de que tenga un gran patio o balcón, aconsejale al dueño que destaque ese lugar de la casa con plantas, o que agregue un banco, o una mesa y sillas. 

Pongamos como ejemplo una propiedad de artistas que tiene un mural de muchos colores en la cocina. Le vamos a recomendar al cliente que pinte de blanco ese mural porque en caso de que un potencial comprador sea una persona de gustos sencillos no logrará proyectar esa cocina como suya a causa de la pintura. No podrá sentirse identificado con la casa y por más que se amolde a sus necesidades y a su presupuesto, la desestimará por no sentir una conexión. Te recomendamos que leas nuestro artículo “cómo mostrar una propiedad” para que no se te escape nada a la hora de vender un inmueble. 

Por último, cuando le des el informe, no tenés que olvidarte que las recomendaciones se comunican de la manera más respetuosa y amena posible. Para que el propietario entienda que no es que estás en contra de sus gustos personales, sino que es parte de una estrategia de venta.

Los siguientes consejos podrás aplicarlos en casi todas las propiedades. Se basan en el principal criterio que nombramos anteriormente: despersonalizar el inmueble para que sea atractivo para los potenciales compradores. 

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Living/ comedor

• Descolgá las decoraciones y recuerdos personales: platos, cuadros y fotos.
  
• Limpiá toda la superficie y pasá la aspiradora por cortinas y alfombras si las hubiera. 
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Habitaciones

• Despersonalizalas, es decir, que no haya un póster de una banda de música, ni merchandasing de clubes deportivos.
  
• Hacé la cama, colocá correctamente los almohadones ¡debe estar prolija!.
  
• Ordená los armarios. Que no estén repletos de ropa y objetos, porque da la sensación de que la propiedad no tiene el espacio de almacenamiento suficiente.
  
• Iluminá lo máximo posible. Por más que tenga buena luz natural, colocá 3 ó 4 lámparas led cálidas.

En esta habitación, se removieron las fotos familiares, y se aplicó una decoración neutral con colores que respetaban la naturaleza del inmueble. Por sus pisos en madera y los marcos de las ventanas en negro, se suguió con esas tonalidades.
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Cocina

• La heladera no debe tener ningún imán, imagen o papel. También deberá estar limpia, ordenada y sin olor por dentro.
  
• Vaciá la mesada.
  
• Guarda los instrumentos de cocina. Los que no pueden guardarse, es mejor que brillen. Si no brillan, reemplazalos.  
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Balcón/ terraza/ patio

• Colocá la mayor cantidad de plantas posibles. Este paisaje verde se proyecta dentro de la casa, dando una vista más agradable que solo cemento o tierra. ¡Eso sí, deben lucir bien! Deben estar cuidadas, bien regadas y sus hojas limpias.
• Cortá el pasto si lo hubiera.
  
• Si el tamaño es suficiente, agregá una pequeña mesa con sillas para que genere la sensación que es un ambiente más; o un sillón apto para exteriores para que la persona sienta el deseo de relajarse en ese lugar.

Un 3 ambientes en pleno barrio de 11 se revitalizó al agregar un poco de verde al patio. Era todo de cemento, y se le agregó pasto sintético en una de las paredes, un dec de madera para generar más calidez, algunas piedritas para seguir jugando con las texturas y muchas plantas verdes.
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Para todos los ambientes

• Pintá todas las paredes de blanco y si ya lo eran, una mano para que luzcan relucientes no viene mal.
• Limpiá todos los pisos y superficies.
  
• ¡Que huela bien! Si vas a mostrar una propiedad que haya olor rico y hasta incluso, a una torta o pan recién horneados o café ayudará a generar la sensación de hogar.

El informe no es solo para hacer a la propiedad más atractiva y que su venta sea más rápida, sino que puede ser utilizado como una calificación del cliente. Permite ver si el propietario desea vender realmente su casa. 

Por ejemplo, si de los diez consejos que se realizan en el Home Staging no quiere aplicar ninguno, demuestra que no quiere vender. Si le aconsejás que quite la bandera de su club de fútbol, se ofende, y te trata de irrespetuoso, te recomendamos cortar la relación. No te conviene invertir tiempo, trabajo y dinero en una propiedad que el dueño no va a aceptar vender en el momento de la negociación.

Aunque vaya en contra de la lógica de mercado, de tener la mayor cantidad de propiedades en cartera, aún así te conviene rechazar la captación. No importa cuántos inmuebles tengas en tu portfolio, sino los que puedas concretar en una venta. Si lográs vender rápidamente las pocas propiedades que tenés en tu cartera, significa que sos una persona eficiente y capaz en tu trabajo.  

Por último, es importante que sepas que el informe aporta calidad y profesionalismo a tu trabajo. No es necesario que realices un curso de Home Staging, sino que apliques estos consejos y criterios básicos que te recomendamos para que puedas vender más rápido la propiedad. Te conviene aprovechar esta instancia para conocer al propietario y poder formar una relación de socios que buscan ir hacia el mismo horizonte. 

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