El valor promedio de un monoambiente va desde 2557 usd/m2 en Núñez hasta 2937 usd/m2 en Palermo. El último es uno de los barrios más caros en CABA, incluso para propiedades con más ambientes. 

Contar con el valor del m2 de una propiedad es fundamental para que un corredor logre la venta. Sin embargo muchas veces el monto publicado en los portales está por encima del real, es decir del precio al que efectivamente se vende el inmueble, lo que genera un problema que puede verse reflejado en el hecho de que el 90% de lo que está publicado no se vende.

Hay varios factores que hacen que los montos cambien, como la ubicación y el estado del inmueble, o la categoría y la cuadra en donde se encuentra. Generalmente la venta no se concreta al valor de lista que figura en los portales inmobiliarios. Por eso es clave que los corredores tengan toda la información que puedan recabar, cruzar datos y analizarlos para obtener los importes correctos.

Te invitamos a que leas este artículo para conocer los valores de lista de los inmuebles en CABA, para saber cómo funcionan los mapas colaborativos y para aprender sobre otros factores que influyen a la hora de negociar el precio.

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En este artículo:

¿Cuál es el valor del m2 según el barrio en CABA?‍

Mapas colaborativos: ¿cómo conocer los precios de cierre por barrio?

¿Qué características influyen en el precio de un inmueble?

¿Qué va a pasar con el precio de los inmuebles en Argentina 2024?

Los siguientes montos por m2 según el barrio en CABA son promedios que realizamos al analizar los valores de lista de los inmuebles publicados en el portal Zonaprop. Los mismos refieren al primer trimestre de 2024, durante el cual de 110.000 propiedades solo se vendieron 3000 por mes.
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La baja cantidad de ventas se debe en parte a que las tasaciones no se realizan del modo correcto y para solucionar esto es clave tener la información adecuada.

Esto quiere decir que si un corredor basa su tasación estrictamente en estos números es probable que no logre tener éxito con la venta de los inmuebles y los tenga en su cartera por mucho tiempo antes de poder cerrar algún negocio con los potenciales compradores. 

La solución es, por un lado, tener en cuenta todos los factores que influyen en el monto final de un inmueble, como la ubicación, el estado del mismo o la categoría del edificio. Por el otro, tener acceso a los precios reales de venta que manejan los corredores. 

De esta manera, el profesional puede sacar el valor adecuado y explicarle a sus clientes por qué el importe al que quieren publicar su vivienda hace que en algunos casos no se venda. Es fundamental explicar que los precios de cierre son más relevantes para fijar un monto de publicación que los promedios de los valores de lista.

Un mapa colaborativo es un documento realizado entre colegas para registrar los precios de cierres reales que hay en el mercado. En deinmobiliarios contamos con nuestro propio mapa confeccionado de manera interna entre los corredores que forman parte de la red. Nos permite realizar tasaciones correctas y concretar la venta de las propiedades en menos de 120 días.

Este mapa de carácter privado está segmentado por barrio y también por tipo de inmueble, es decir según la cantidad de ambientes que tiene. Además compara los valores de lista publicados con los precios de cierre efectivos para que los corredores puedan contar con esta información a la hora de la tasación. 

También incluye fechas y se actualiza de forma periódica de manera que los profesionales tengan acceso siempre a los mejores datos. Todo esto se hace gracias a las ventas de quienes integran la red y al esfuerzo del trabajo grupal.

Los precios de cierre tienden a mostrar diferencias con respecto a los valores publicados, lo que perjudica a quienes se guían por los promedios de lista. Para dar un ejemplo, en los monoambientes o departamentos de 1 ambiente del barrio de Palermo encontramos que hay una diferencia de aproximadamente 15% entre el valor de lista publicado y el precio de cierre real. Esta misma situación se ve reflejada en los demás barrios y en los distintos tipos de propiedad

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A la hora de negociar el precio de una propiedad no importa solamente la capacidad del corredor para analizar la situación y ver cuál es el mejor trato que puede conseguir para su cliente, sino también algunos puntos que tienen que ver con el inmueble en sí.

Por eso para que puedas realizar mejores tasaciones y asesorar adecuadamente a tus clientes te compartimos 4 factores que afectan el precio de una propiedad:
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1. Variables referidas a la ubicación: la composición del barrio y las cercanías con el edificio, como la existencia de hospitales, clubes, autopistas o parques, influyen hasta en un 20% en el precio del mismo y hacen que su precio aumente o baje. Lo mismo sucede con la iluminación y con el arbolado.

2. Variables referidas al edificio: la antigüedad, su calidad o categoría van a afectar directamente el precio que se puede negociar. También entran en juego los espacios comunes, los servicios que ofrece y cómo son sus exteriores, es decir, las medianeras, las paredes o las puertas. Todo esto puede hacer que el precio del inmueble suba o baje hasta en un 10%.

3. Variables referidas a las características inmutables de la propiedad: esto tiene que ver con aquellas cosas que hacen a la unidad pero no se pueden cambiar, como la superficie cubierta, semicubierta y descubierta, las expensas, la altura del edificio, si es frente o contrafrente, la orientación del mismo, entre otras características. 

4. Variables referidas al estado de mantenimiento de la unidad: por último, estos factores sí pueden ser modificados y tienen una incidencia en el valor final de la propiedad bastante alto, llegando también al 20%. En este grupo entra el estado de la cocina o los baños, cómo se encuentra la instalación de agua, gas y electricidad y el funcionamiento de los desagües, así como el estado de las paredes y los pisos.


‍Tener presente estas variables hace que sea más fácil negociar el precio final de la propiedad con el vendedor o con el comprador, según sea la parte que estés representando. Hay varias características que valorizan a una propiedad y no tiene que ver solamente con la cantidad de m2 de la misma, por lo que es clave hacer una inspección total del inmueble y analizar estos detalles.

Si bien es imposible predecir qué va a pasar con el mercado inmobiliario en Argentina y con los precios de los inmuebles, hay 4 factores que influyen en el precio del m2 y que deberías analizar:
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‍1. Oferta y demanda: la interacción entre la oferta y la demanda es lo que mayormente afecta el precio de los inmuebles. En este momento la oferta de propiedades está bajando, en parte debido a que los valores de publicación aún se acercan a un piso histórico, mientras que la demanda está en crecimiento, lo que puede significar un aumento del valor del m2. 

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‍2. Valor de lista: si bien el monto publicado en los portales inmobiliarios está subiendo, esto no significa que suceda lo mismo con el precio de cierre. Es un dato importante pero no definitorio para entender si el m2 está en aumento o no. Es por eso que el valor de lista hay que tomarlo de referencia pero siempre en conjunto con otras variables.

‍3. Costo de construcción: esto no influye directamente en el valor de los inmuebles pero sí en que haya más o menos personas interesadas en desarrollar debido al margen de ganancia que pueden obtener. Si el costo de construcción es menor, más inversores van a querer participar, y así se genera más oferta y por consiguiente una caída en el precio.

‍4. Real estate a nivel mundial: esimportante saber qué está pasando en otros países en el mercado inmobiliario ya que a veces esto puede verse reflejado o darnos ciertas señales de lo que puede pasar en el país.  Si comparamos con otras ciudades de latinoamérica, por ejemplo, los valores de las propiedades en CABA se mantienen bajos lo que podría indicar una posible suba a futuro.

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‍Algunos indicadores demuestran que de a poco se está saliendo de la recesión inmobiliaria vivida desde 2018 a fines de 2023.  El reciente regreso del crédito hipotecario, luego varios años, podría ser una señal de recomposición del mercado. Sin embargo es pronto para analizar con certeza lo que va a suceder durante 2024 y además al haber varios factores fluctuantes que influyen en la situación es imposible realizar una predicción al respecto. 

Por este motivo, la mejor opción para entender el mercado es analizar los datos reales que son proporcionados por los corredores que tienen éxito en la venta de inmuebles y que forman parte de nuestra red.

El mapa colaborativo que confeccionamos desde deinmobiliarios nos permite contar con los precios de cierre reales de los distintos inmuebles. Esto significa información de suma importancia ya que la tasación es un elemento clave y decisivo en la compraventa de cualquier propiedad. 

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Si querés acceder a esta información no dudes en contactarte con nosotros a nuestro Whatsapp o conocer más sobre el trabajo que llevamos adelante y sumarte a nuestra red. También te invitamos a que visites nuestro blog para estar al día de las novedades más importantes del mundo inmobiliario y aprender todo lo que necesitas saber sobre esta profesión para lograr convertirte en un corredor exitoso.
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