Airbnb puede ser un buen negocio inmobiliario o no, de acuerdo a la situación y necesidades de cada persona. Para algunas personas, esta modalidad de renta le supone una ganancia extraordinaria y prefieren no tener su inmueble con un inquilino que lo ocupe por 3 años; a otras personas puede que les parezca engorroso hacerse cargo de los gastos de gestión y los impuestos a pagar todos los meses o cada vez que se libera y vuelve a ocupar la propiedad. ¡No hay una única respuesta!

El “efecto Airbnb” está en auge desde hace varios años en todo el mundo. Principalmente porque el rendimiento de este tipo de alquileres es mayor al cobrar la estadía por día y también porque los aumentos en base a la inflación se realizan con mayor frecuencia. 

Pero muchos propietarios se olvidan que este tipo de negocios también implican que haya alguien disponible 24/7 para administrar, asegurarse de que todo marche bien y responder frente a inconvenientes que puedan surgir.

A esto se suma el dinero que hay que abonar de comisión a la plataforma y los montos que se deben pagar de impuestos, lo que puede llegar a significar la mitad de los ingresos.  

Si tenés una propiedad y te preguntás de qué forma te conviene alquilarla o tenés un cliente que te pide asesoramiento al respecto, seguí leyendo este artículo donde vamos a explicar las ventajas y las contras de los alquileres temporarios.

‍En este artículo:

¿En qué consisten los alquileres temporarios?
¿Cuáles son los beneficios de usar Airbnb?
Gastos a tener en cuenta
¿Cómo analizar tu situación personal para saber si Airbnb te conviene?
Otras formas de invertir en bienes raíces

En los últimos años los alquileres a corto plazo se volvieron furor entre turistas, estudiantes y trabajadores que pasan poco tiempo en un lugar y no quieren comprometerse a estadías más prolongadas. Incluso es una buena opción para quienes no cuentan con todos los papeles que requieren los contratos formales; o prefieren instalarse en un departamento con las comodidades que incluye antes de hospedarse en hoteles.

Frente a esta demanda y al contexto inflacionario, cada vez más propietarios decidieron retirar sus inmuebles del mercado de los alquileres a largo plazo debido a que rentando por poco tiempo generan mayores ingresos con respecto a los montos de alquiler y también más libertad en relación a la frecuencia en la que pueden aumentar los valores.

A diferencia de la modalidad tradicional que conlleva alquilar tu inmueble por 3 años según la ley, en este formato las rentas pueden ir desde 1 día a 3 meses como máximo y no se puede locar a la misma persona de forma sucesiva para que no se considere un contrato de largo plazo.

Sin embargo, los alquileres por poco tiempo conllevan ventajas y también desventajas que vamos a ver en detalle a continuación y que van a poder ayudarte a entender mejor este panorama y qué hacer si tenés una propiedad para alquilar.

Utilizar esta modalidad tiene grandes ventajas que los propietarios vieron rápidamente e hicieron que la oferta de departamentos para alquileres de largo plazo bajara significativamente. Estos son 3 beneficios de usar Airbnb como propietario:

1. Disponibilidad: los alquileres temporarios le permiten a los dueños poder disponer de ellos en cualquier momento. Por ejemplo, si una persona tiene un departamento en Mar del Plata y quiere ir a pasar un fin de semana puede elegir no rentarlo durante ese período y disfrutar con su familia. 

2. Mayor ganancia: no sólo el valor del alquiler por día es mayor en el caso de los alquileres temporarios, sino que también el monto se actualiza de forma trimestral (a diferencia de los alquileres tradicionales que presentan aumentos anuales). Por ejemplo, actualmente en CABA los alquileres por Airbnb dejan un 10% de renta bruta, por lo que en el caso de un departamento que vale 60 mil dólares, la ganancia por mes estaría siendo de 500 dólares, monto excesivamente mayor al que se obtiene con un alquiler por contrato de 3 años.

3. Seguridad: al arrendar por pocos días no corrés el riesgo de que el inmueble sufra daños graves y costosos por los inquilinos, como muebles rotos o paredes dañadas. Lo más probable es que cualquier accidente ocurrido en ese periodo de tiempo sea leve y pueda solucionarse con el dinero del depósito. 

Por otro lado hay varios aspectos negativos que tener en cuenta a la hora de decidir si sumarse al “efecto Airbnb” o no y que al comienzo suelen quedar en segundo plano frente a los beneficios mencionados. Estos son 3 gastos que debés considerar la hora de utilizar esta metodología:

‍1. Gestores de Airbnb: a diferencia de los alquileres a largo plazo que no conllevan demasiada intervención, en estos casos es fundamental que haya un gestor dedicado a la administración del inmueble constantemente. Por ejemplo, si un inmueble se renta por día, esta persona tiene que encargarse de recibir a los huéspedes y enseñarle el funcionamiento de la propiedad. Del mismo modo, a la hora del check-out, asegurarse que todo esté en buen estado; coordinar la limpieza para dejar todo en excelentes condiciones para los próximos inquilinos y además encargarse de que la propiedad esté bien equipada. Los montos que cobran los administradores de Airbnb van entre un 25 a 35%. En caso de tener un ingreso anual de 6.000 dólares, si promediamos un gasto del 30% destinado a esta tarea, del alquiler te quedarían $4.200.  Es un monto considerable que hace la diferencia por eso, muchos propietarios deciden dedicarse ellos mismos a gestionar los alquileres pero para esto es importante contar tiempo y la disponibilidad.

‍2. Comisiones de la plataforma: Airbnb cobra una comisión fija por cada reserva que un inquilino realice y ésta se suele dividir entre el propietario y el inquilino, el primero teniendo que pagar un 3% del total del alquiler. 

‍3. Impuestos: si comprás varios inmuebles con el objetivo de rentarlos vía Airbnb, tené en cuenta que tu ganancia se reducirá aproximadamente a la mitad debido a los impuestos que gravan sobre la propiedad. Estos son: el impuesto al valor agregado, ingresos brutos, impuesto a las ganancias y el impuesto a los bienes personales. Hay algunos propietarios que cuentan con exenciones a algunos impuestos, por lo que el valor a pagar bajaría y no influiría de gran manera en el total de las ganancias obtenidas.

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Las distintas ventajas y desventajas que conllevan los alquileres por Airbnb no se pueden analizar como algo fijo sino que dependen de la situación económica y del momento personal que esté viviendo cada propietario. Si tiene disponibilidad para encargarse de la administración y además está exento de algún impuesto sobre el inmueble, tal vez es una buena opción. Por el contrario, si no tiene tiempo y debe pagar todos los tributos en cuestión, tal vez no sea el mejor plan. 

Cada persona debe analizar su contexto para entender si le es o no redituable utilizar esta modalidad de alquiler.

Además de los gastos, hay que tener presente que si bien hay una gran demanda de departamentos para inquilinos temporales, también cada vez hay más oferta. Esto implica que la variedad de inmuebles es mayor y los montos de los alquileres tienen que ser competitivos para tener más posibilidades de que contraten tu servicio.

Por otro lado, es probable que en esta plataforma sean más buscados aquellos inmuebles que se encuentren en zonas turísticas o céntricas, por lo que si tenés un departamento o una casa que querés poner en alquiler en una zona más tranquila o alejada lo más posible es que te cueste más encontrar periódicamente inquilinos y debas bajar el precio.

Además de la opción de comprar inmuebles para alquileres a corto plazo o de poner tu departamento en la plataforma Airbnb, hay otras opciones que podés tener en cuenta si querés invertir en el rubro inmobiliario. Por eso aquí te presentamos 3 alternativas para invertir en el rubro inmobiliario:

‍1. Fix & Flip: esta tendencia implica comprar inmuebles que no estén en las mejores condiciones al valor más bajo posible, para hacer los arreglos necesarios y luego venderlos a un monto superior recuperando así la inversión inicial y obteniendo una diferencia significativa. Cada persona debe analizar si le conviene o no esta opción frente a otras inversiones en base a su situación y a aspectos como el dinero ahorrado, la disponibilidad para realizar las refacciones, etc. Si querés más información sobre esta opción entrá acá.

‍2. Analizar el mercado a la caza de oportunidades: si tenés un monto fijo y sabés que no vas a poder engrosar esos ahorros, una buena idea es realizar un análisis en profundidad del rubro inmobiliario para encontrar posibles negocios. Por ejemplo, podés ver a cuánto está el m2 en una zona en especial e intentar encontrar opciones más económicas en ese mismo barrio, o inmuebles en uno cercano en el que el valor cotice a un precio más bajo.

‍3. Crowdfunding: se trata de una modalidad de inversión colectiva para la construcción de propiedades que luego generarán ganancias. Se trata de una opción un tanto controversial por eso te invitamos a leer sus ventajas y desventajas antes de tomar una decisión. 

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Si tenés dudas o querés saber qué te conviene hacer, podés escribirnos a nuestro whatsapp donde vamos a asesorarte según tu situación. También te invitamos a que leas otros artículos en nuestro blog para obtener más información sobre cómo invertir tu dinero en el rubro inmobiliario. ¡Y dejanos en comentarios si ya usaste Airbnb y cómo te fue!

Además, si formás parte de una inmobiliaria o sos corredor y querés crecer en tu carrera profesional, podés conocer más sobre el trabajo que hacemos en deinmobiliarios en el siguiente video y escribirnos para sumarte a nuestra comunidad.

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