El mercado inmobiliario cerró el 2024 con uno de los mejores trimestres vistos en los últimos 10 años. Se registró un incremento en la cantidad de propiedades vendidas y una recuperación del valor del m2. A lo largo de todo el año se puede ver una evolución firme y favorable, reflejo de un conjunto de factores, como el aumento del salario en dólares y de créditos hipotecarios.
Desde deinmobiliarios realizamos informes trimestrales para dar cuenta de la situación del mercado inmobiliario en CABA, tomando la información provista por los corredores que integran la red, la publicada por portales inmobiliarios de relevancia y diversos datos económicos del país. Esto nos permite analizar de forma más certera el contexto e intentar entender qué puede pasar con el real estate en los próximos meses.
Si te interesa conocer más sobre esto te recomendamos que no dejes de leer este artículo para saber cuál fue la situación del mercado inmobiliario durante 2024, cómo evolucionaron aspectos cruciales como el otorgamiento de préstamos y los costos de construcción, cuál fue el precio de cierre promedio por m2 en CABA y cuáles son los indicadores a los que hay que prestar atención.
Además, si querés conocer en detalle nuestro informe inmobiliario correspondiente al último trimestre de 2024 podés hacerlo acá.
En este artículo:
¿Cuál fue la situación del mercado inmobiliario en 2024?
Evolución del precio de cierre promedio por m2 en CABA en 2024
Algunos indicadores para medir el mercado inmobiliario
¿Qué puede pasar con el mercado inmobiliario en 2025?
Durante el 2024 se vio un aumento leve pero sostenido con respecto al valor promedio del m2 de los inmuebles en CABA y a la cantidad de escrituras realizadas según el Colegio de Escribanos. A su vez, se puede ver un incremento del salario en dólares ajustado por inflación y de la cantidad de créditos hipotecarios otorgados.
También, durante el primer y segundo trimestre de 2024 un departamento sin balcón de 3 ambientes y 50 m2 en Almagro tuvo un valor de lista promedio de USD 76.000, mientras que en los dos últimos trimestres del año aumentó a USD 82.700. En términos de salario, al principio del año las personas necesitaron 137 sueldos para poder comprar mientras que terminaron el 2024 con un total de 80 salarios, lo que indica una mejora en el poder real adquisitivo.
El costo de construcción por m2 de un departamento terminado también aumentó, pasando de 564 UDS/m2 en el primer trimestre a 732 USD/m2 al final del año. Esto hace que haya un incremento en la venta de inmuebles usados ya que cada vez son más competitivos frente al dinero que conlleva construir.
Mientras que en el segundo trimestre de 2024 se otorgaron 34 créditos hipotecarios, este número alcanzó los 191 en el tercer trimestre y cerró el año con 624. Este dato es de suma importancia ya que está comprobado que cada préstamo genera entre 2 y 3 operaciones adicionales, lo que implica una gran ventaja para el mercado.
Todo esto influye directamente en la cantidad de escrituras realizadas, pasando de 7.594 en el primer trimestre de 2024 a 19.409 en los últimos tres meses del año. Si te interesa conocer en detalle la evolución de las escrituras durante el 2024 podés obtener esta información en la web oficial del Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Con datos internos provistos por los corredores de deinmobiliarios pudimos realizar el recorrido del precio de cierre promedio por m2 en los distintos barrios de CABA. Esto no solo nos permite ver cuál fue la situación del mercado durante el 2024, sino que también ayuda a intentar entender qué es lo que puede pasar en los próximos meses del 2025.
Entre los barrios con mayor demanda podemos establecer tres clasificaciones según el valor. Algunos de los más caros como Recoleta, Palermo, Belgrano o Núñez presentaron una suba en el precio del m2 de un 21%. Villa Crespo o Almagro, zonas de valores intermedios, mostraron un incremento del 11% mientras que barrios como Balvanera o Flores en donde los precios son más bajos mostraron un aumento del 8%.
El piso del valor del m2 fue en octubre de 2023, a partir de donde se vio una recuperación y se espera que esta tendencia se sostenga en 2025. Si querés conocer el precio de cierre promedio por m2 específico de algunos de los barrios con mayor demanda de CABA, podés consultarlo en nuestro informe trimestral.
Para entender cómo actúa el mercado inmobiliario hay que analizar ciertos indicadores que ayudan a tener una idea más concreta y no basarnos simplemente en predicciones. Debido a factores como la inflación, los salarios y el valor del dólar, la situación en este rubro es cambiante, por lo que es fundamental tener en cuenta cada uno de estos aspectos para comprender el mercado.
Si querés realizar tus propias proyecciones sobre lo que puede suceder este 2025 te dejamos a continuación algunos de los indicadores más importantes a los que tenés que prestar atención.
- Salario en dólares: es clave analizar cómo se encuentra el salario en dólares de las personas ya que esto, en general, trae consecuencias en el precio de las propiedades. Aunque la recomposición salarial no se vea reflejada inmediatamente en el poder adquisitivo, si esto se acompaña por una inflación controlada y otros factores como el acceso a préstamos, puede significar un aumento en el valor del m2 por generarse mayor demanda.
- Valor de lista y precios de cierre: es importante realizar la distinción entre el valor de publicación de las propiedades y el precio con el cual efectivamente se concretan las ventas. Analizar esto ayuda no solo en la etapa de la negociación sino que también aporta información de valor para entender cuál es la tendencia del precio real del m2 en el mercado.
- Oferta y demanda: como regla básica, el valor de los inmuebles se ve influido por la cantidad que haya a la venta y por la demanda. En este momento la oferta de propiedades está bajando mientras que la demanda
se sostiene, por lo que el precio en general está en aumento. Debido a otros factores coyunturales, todo indicaría que esta situación puede llegar a mantenerse de esta manera.
Créditos hipotecarios: los préstamos juegan un gran papel en la situación del mercado inmobiliario ya que no solo permiten que más personas accedan a una vivienda, sino que por cada transacción se generan entre 2 y 3 más. Si querés saber más sobre este tema, en este artículo sobre créditos hipotecarios te contamos los distintos tipos de préstamos que hay, los bancos que los ofrecen y cuáles son los requisitos.
La información provista por los 4 informes realizados con los datos de nuestros corredores acerca del mercado inmobiliario en el 2024 nos ayuda a entender mejor lo que puede llegar a suceder este 2025. Si bien los distintos indicadores pueden presentar variaciones, analizar el último año es un buen comienzo.
Algunas de las variables favorables, como la recomposición salarial en dólares, el regreso de los créditos hipotecarios y el aumento de los precios de cierre de las propiedades indicarían que la tendencia al alza vista en 2024 podría repetirse este año.
El número de escrituras durante 2024 vio un aumento significativo, presentando la mayor cantidad de operaciones registradas desde 2018. Si analizamos los datos de 2017, en el último trimestre del año hubo 20.786 escrituras mientras que en el mismo periodo de 2024 se realizaron 19.409, lo que presenta a los meses de octubre-diciembre del año pasado como unos de los mejores en 10 años.
Con respecto a los precios de cierre, si bien siguen aumentando, se mantienen entre un 20 y un 25% por debajo del promedio de los últimos años. Hay que analizar el resto de los indicadores para ver si esa situación puede revertirse.
En 2024 las personas con capacidad de ahorro o acceso a préstamos se vieron favorecidas para la compra de inmuebles, lo que se tradujo en un mercado más dinámico. Si el incremento salarial se mantiene este 2025 esta situación podría sostenerse o incluso mejorar con la ayuda de los créditos hipotecarios.
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