‍El salario promedio es uno de los factores que más influye en el rubro inmobiliario junto con el precio del dólar, la inflación y el costo de la construcción y de los bienes de consumo. Todas estas variables afectan de forma directa la capacidad de compra y por ende el valor del m2 y la oferta real de propiedades.

A mayor demanda de inmuebles, mayor va a ser el valor al cual se pueden ofertar las propiedades. De la misma manera, si menos gente busca comprar viviendas, lo más probable es que bajen los valores promedio.

En este tipo de contextos aparecen alternativas para facilitar las ventas, como los créditos hipotecarios que otorgan los bancos o la financiación que ofrecen algunas empresas privadas ligadas a la construcción. El objetivo de estas medidas es impulsar el mercado inmobiliario a la vez que resolver la problemática cada vez más presente en Argentina del acceso a la vivienda propia.

Si te interesa saber cómo influye el salario en el rubro inmobiliario y qué otros factores influyen en el crecimiento del mismo no dejes de leer. Además, vas a encontrar información sobre créditos hipotecarios y sobre qué indicadores tener en cuenta para poder analizar el mercado.

En este artículo:

¿Cómo afecta el salario a la capacidad de compra en el rubro inmobiliario?
Créditos hipotecarios en Argentina
¿Cómo influyen los salarios en el valor de la propiedad?
¿Qué otros factores influyen en el sector inmobiliario?
Indicadores importantes en el rubro inmobiliario

El salario de las personas es el factor que más influye en la recesión en el mercado inmobiliario. A medida que el poder de compra baja cada vez más debido a la inflación y a la suba de precios, se disminuye la capacidad adquisitiva de las personas en todas las áreas, incluidos los bienes raíces.

En el mes de agosto el salario promedio de las personas en Argentina fue de aproximadamente 1.000.000 pesos, mientras que el mínimo se situó por debajo de los 300.000. Si tenemos en cuenta los aumentos registrados en los servicios como electricidad y gas y la canasta básica alimentaria, que rondó los 930.000 pesos, se puede ver que el poder de compra se redujo considerablemente.

Además, si hacemos la conversión de los salarios al dólar, moneda en la que se publica el valor del m2 de los inmuebles, vemos que el sueldo promedio fue de 769 USD, mientras que el salario mínimo alcanzó los USD 230. Esto hace que las personas prácticamente no tengan capacidad de ahorro.

De esa forma, la opción más viable para la compra de una vivienda es el dinero acumulado a través de los años o el acceso a un crédito hipotecario. Esto último se ve como una de las opciones más elegidas por las personas, teniendo en cuenta que en el mes de agosto se otorgaron 500 créditos por un valor total de 67.000 millones de pesos, cifra que triplica lo visto en julio.

1. Adquisición de vivienda única: tiene una tasa de interés más baja que las otras opciones debido a tratarse de una única vivienda.

‍2. Compra de segunda vivienda: la ofrecen solo algunas entidades financieras.

3. Ampliación, refacción o terminación de vivienda única: existen varias tasas de interés y la entrega del dinero se suele dar de forma escalonada a medida que avanza la obra.
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Si querés conocer más sobre los créditos hipotecarios, saber cómo acceder a ellos o conocer qué bancos los ofrecen te recomendamos que leas este artículo en donde vas a encontrar más información sobre este tema.

Como indica la ley de oferta y demanda, el mercado inmobiliario siempre se ve afectado por la economía de un país. A medida que más personas tengan el poder adquisitivo necesario para comprar una vivienda, el valor del m2 se va a mantener fijo o a aumentar. Sin embargo, cuando la capacidad de compra cae, esto se va a reflejar necesariamente en los precios del sector.

Otra situación relacionada directamente a esto es que los bajos porcentajes de compra de viviendas desaceleran la oferta, ya que al tener que competir con otros vendedores muchos dueños deciden sacar su propiedad de la venta en vez de reducir el precio. 

La recesión económica que sufre Argentina desde 2018 hizo que el precio de los inmuebles se posicionara en montos mínimos históricos, comparables solo con momentos de crisis como el de 2001. Con un promedio de 3.000 ventas por mes registrado durante el último trimestre de 2023 y los primeros tres meses de 2024, el mercado está a la espera de cómo va a terminar este año. 

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Hay muchas variables que repercuten en el rubro inmobiliario. Para hacer un análisis lo más certero posible de qué va a suceder en los próximos meses la mejor forma es analizar la mayor cantidad de indicadores posible. A continuación te contamos algunos de ellos:

1. Acceso a créditos hipotecarios: este factor es quizás el más importante luego del salario, ya que la posibilidad de contar con un préstamo para adquirir una vivienda es lo que hace en mayor medida que las personas puedan optar por invertir en inmuebles. Si bien los créditos hipotecarios también tienen sus limitaciones en cuanto a quiénes están en condiciones de aplicar para conseguir el dinero, las personas asalariadas con un ingreso estable pueden pensar en esta opción como la más directa para poder acceder a su vivienda propia.
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‍2. Legislación en la materia: las leyes que se dictan en torno al mercado inmobiliario modifican el crecimiento o no del mismo, como puede verse con las ayudas financieras o la eliminación del Impuesto a la Transferencia del Inmueble (ITI).
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‍3. Situación económica del país: en este punto no solo incluimos el salario, sino todo lo que tiene que ver con la macroeconomía, como la inflación, la estabilidad económica, el valor del peso argentino frente al dólar y los precios de los bienes de consumo. Más allá de que se vea o no una pequeña recuperación salarial, esto no es significativo en relación al poder de compra de un inmueble si no se ve acompañado por estos otros factores.

Para entender al mercado inmobiliario y qué factores afectan su desarrollo, es clave tener en cuenta diversas variables, como las mencionadas previamente, pero también analizarlas en relación a algunos indicadores. Esto va a hacer que no hagamos predicciones en un rubro tan fluctuante y que podamos tomar las mejores decisiones de una manera informada.

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Es por eso que te dejamos los indicadores más importantes a tener en cuenta para realizar una lectura certera del sector:

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1. Salario promedio en términos históricos: para entender realmente cuánto vale el salario de las personas hay que analizarlo en relación al sueldo percibido históricamente y a su comparación con el dólar.

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2. Valor del m2 hoy y en los últimos años: sucede algo similar que con el salario ya que no solo alcanza con conocer el valor del m2 hoy, sino que es importante ponerlo en comparación con su monto a lo largo de los años para entender en qué situación se encuentra el mercado y si es un momento en el que conviene invertir o no en inmuebles.

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3. Oferta y demanda: cuántas propiedades se venden por mes según los últimos reportes del sector y cuántas hay disponibles.

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4. Margen de negociación promedio: es clave tener en cuenta que el valor de lista y el precio de cierre suelen diferir, debido a las instancias de negociación y por la sobretasación. Si querés saber más sobre cómo es el momento  de la negociación en una venta inmobiliaria entrá acá.

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Para conocer más indicadores podés leer este artículo. En él vas a encontrar información más desarrollada sobre estos aspectos y cómo afecta el mercado de bienes raíces. 

Recomendamos estar al tanto de la situación de los salarios en Argentina, por eso te sugerimos que visites este video en donde se hace un análisis sobre el avance del sueldo en relación a la capacidad de compra. También vas a poder conocer más sobre su valor en comparación al dólar y a la capacidad de compra de bienes raíces.
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