Aunque la situación económica en Argentina produce cierta incertidumbre,  algunas variables como el crecimiento de la oferta, la demanda y el aumento de la venta de propiedades en el último trimestre apuntan a un panorama positivo. Por eso es posible pensar que en lo que queda del 2024, podría haber una leve recuperación.

Para realizar este tipo de análisis sobre el mercado inmobiliario, también podemos observar otros factores como: los precios de cierre, los costos de construcción, los sueldos, el crédito hipotecario, la renta, las acciones locales y las inversiones libres de riesgo, que influyen en el precio de las propiedades.

Clasificando estas variables con la herramienta que llamamos “semáforo inmobiliario” podemos observar si estos indicadores están mejorando, se mantienen, o van empeorando y deducir si es un buen momento para vender un inmueble. 

Si te interesa conocer en detalle la tendencia del mercado inmobiliario en el 2024 y en qué situación está cada variable, te invitamos a seguir leyendo.
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En este artículo:

Estado del mercado inmobiliario Argentina 2024
¿Qué indicadores muestran una recuperación del mercado inmobiliario en 2024?
¿Cómo influyen los salarios en el mercado inmobiliario?
Créditos hipotecarios: ¿cómo afectan al mercado inmobiliario en Argentina 2024?

Para entender la situación del mercado inmobiliario podemos utilizar la idea del semáforo inmobiliario. Es una manera de analizar los indicadores del rubro mirando a futuro. Si bien es imposible hacer predicciones, algunos factores pueden dar señales clave de hacia dónde se dirige y por eso conviene prestarles atención.

Si las variables tienen luz verde es porque son positivas, si tienen amarilla son regulares, y si tienen roja son negativas. A mediados de año, de los diez principales factores a analizar, seis se ubicaban en verde, dos en amarillo y dos en rojo. Por lo tanto, a simple vista hay un panorama favorable.
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🟢 Verde, indicadores que muestran una recuperación del mercado inmobiliario:

• Oferta: la oferta de propiedades en venta está bajando sostenidamente, lo que puede ser positivo porque en el mediano plazo generaría que los precios suban.

• Demanda: las ventas  en la primera mitad de 2024 subieron a pasos agigantados y de forma constante desde 2021.

• Precio de cierre: los precios de las viviendas siguen estando en valores históricamente bajos, pero en 2024 hay menos diferencia entre las tasaciones de las distintas inmobiliarias. Esto achica la brecha entre valores de lista y precios de cierre finales, lo cual habla de un mercado más saludable.

• Costos de construcción: este indicador está a la suba, lo cual es positivo porque en el mediano plazo puede provocar que baje la oferta y los precios aumenten.

• Acciones locales: el panorama es positivo porque las acciones argentinas han subido mucho desde su piso en 2022.

• Real Estate: en comparación con países limítrofes y Estados Unidos, el Real Estate local está barato. Con ciudades norteamericanas comparables, la diferencia es 10 a 1. Este factor favorece a las acciones.

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🟡 Amarillo, indicadores indefinidos:

• Salarios: los sueldos no están mejorando tanto porque el dólar libre ajustado por la inflación sube levemente. Es importante porque sus caídas y crecimientos se vinculan al valor del metro cuadrado.

• Crédito hipotecario: es favorable que vuelva esta herramienta al mercado porque fomenta la demanda. Si bien se espera que haya más créditos hipotecarios, todavía no se sabe si es positivo. Para no pasar a rojo, es necesario que no caigan.

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🔴 Rojo, indicadores que no apuntan a una recuperación del mercado inmobiliario:

• Renta: La renta de un departamento promedio está bajando en porcentaje. Ante la mayor oferta, los alquileres bajaron en términos relativos a la inflación y en relación a los precios de las propiedades.

• Inversiones “libres de riesgo”: la renta del tesoro de los Estados Unidos, que oscila entre 4 y 5% supera la renta del m2. Para mejorar las ventas, este indicador debería bajar.

Para ver cómo viene el mercado inmobiliario en el 2024, una de las variables claves a analizar es la oferta de propiedades en venta. Según los datos de Zonaprop, en julio las publicaciones bajaron aproximadamente de 160 a 101 mil en Buenos Aires. Eso nos permite pensar que, si disminuye la oferta, en un futuro cercano subirán los precios, así que estamos ante un indicador positivo. 

Al mismo tiempo, está subiendo la demanda. En la primera mitad de 2024 las ventas de propiedades en CABA fueron creciendo mes a mes y también en comparación a los años anteriores. Sumando estas 2 variables es razonable pensar que veremos una mejoría en el precio del metro cuadrado.

Otro indicador importante que también apunta a un panorama positivo son los precios de las viviendas. Si bien siguen estando en valores históricamente bajos, en 2024 se ve menos distorsión en las tasaciones. Esto significa que los valores de lista y los precios de cierre verdaderos ya no están tan alejados entre sí.

De la mano con estos factores, el costo de construcción está subiendo considerablemente. Este dato es favorable porque en el mediano plazo puede provocar que se construyan menos edificios y, con menos oferta de propiedades a estrenar en venta e igual demanda, generará que el precio suba.

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Los salarios en Argentina han caído en los últimos años, y esto tuvo un impacto negativo en la venta de propiedades por dos grandes factores. Por un lado, porque genera la disminución de la capacidad de las personas para comprar una casa, y por otro, porque el metro cuadrado en general sigue al salario en dólares. 

La relación entre el metro cuadrado y el salario en USD se constata con los datos del primer trimestre del año, cuando el valor promedio de construcción del m2 se ubicó en USD 564, mientras que el salario promedio en dólares estuvo en USD 569.

De esta manera, y tal como se ha reflejado históricamente, si cae el salario, cae el valor del m2. Por lo que es un factor muy importante a tener en cuenta a la hora de tomar una decisión respecto a la venta de propiedades.

Si bien el panorama no es cien por ciento positivo, esta variable está en un término medio porque los salarios han rebotado en dólares libres y esto puede generar que en el futuro suba el valor del m2.

Si querés conocer en profundidad cómo influyen los salarios en el mercado inmobiliario y cuál es la situación actual te recomendamos este artículo.

Para observar el panorama inmobiliario completo también es fundamental tener en cuenta cuántos créditos hipotecarios se están otorgando en 2024. Actualmente acceder a este tipo de préstamos es una de las opciones más viables para comprar una vivienda ante la crisis del salario. 

Si bien todavía no se han otorgado tantos, en los primeros meses del año se anunciaron diferentes tipos de créditos, por lo que el escenario no es negativo y podría mejorar. Este tipo de herramientas son un incentivo a la demanda, que al crecer ayuda a la recuperación del valor del m2.

En cuanto a los créditos UVA en particular, si se observa el escenario de 2016, año en el que también se empezaron a otorgar a partir de abril, los créditos UVA han evolucionado paulatinamente hasta dar buenas cifras en diciembre de ese año. Esas estadísticas permiten pensar que pese a que el 2024 empezó lento con los créditos, podría mejorar en sus últimos meses.

Otro factor que nos permite pensar que el escenario de los créditos puede mejorar es observar, por ejemplo, cuántos créditos hipotecario se dieron en mayo del 2024 y compararlo con el mismo mes de los últimos cuatro años, para tener una análisis completo y ver como estamos en relación al promedio histórico.

Si bien, como venimos mencionando, los créditos no están volando, según el Colegio de Escribanos, en mayo se dieron 142 créditos hipotecarios de todo tipo. Este número es parecido al de mayo de 2002, en el que se dieron 164 créditos. También parecido a los números de los últimos cuatro años: 124, 92, 83, y 34 créditos (en 2023, 2022, 2021 y 2020 respectivamente).

De esta manera, al comparar los créditos actuales con los de años anteriores, se puede esperar que en los últimos meses del año suban y así fomenten la demanda y, por lo tanto, favorezcan al mercado. Además, vale destacar que cada crédito hipotecario genera de 2 a 3 operaciones más, lo que multiplica significativamente la actividad en el mercado inmobiliario.

Si querés conocer en profundidad cómo son los créditos hipotecarios en la actualidad o saber cual recomendarle a tus clientes, te sugerimos que leas este artículo.

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