El precio de cierre promedio en 2023 para un departamento en Belgrano por metro cuadrado es de USD 2.000 según datos recabados durante el primer trimestre del año. Este, junto con Palermo, Caballito y Recoleta, son algunos de los barrios más buscados en CABA y es por eso que mantienen precios un poco más elevados que otros vecindarios como Almagro y Balvanera.

El valor ponderado para Belgrano refiere a un inmueble de 2 o 3 ambientes con vista al frente ubicado en un edificio en buen estado y en una zona media, por lo que hay otras formas de conseguir algo más económico si tu cliente no puede abonar ese monto.

Como corredor es fundamental que te mantengas actualizado con los valores del m2 por barrio en la ciudad en la que operás y que sepas cómo hacer para encontrar las viviendas que los potenciales compradores buscan adaptándote a su situación.

Te invitamos a que sigas leyendo este artículo para encontrar más información sobre el mercado inmobiliario en Belgrano y otros datos importantes para el rubro como la comparación con otras zonas de CABA y cómo hacer para encontrar propiedades que se ajusten más al precio que tu cliente está dispuesto a pagar.

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En este artículo

¿Cuál es el valor del metro cuadrado y qué se vende en Belgrano en 2023?
¿Cómo calcular el valor de departamentos de distintas características en Belgrano?
¿Cómo encontrar inmuebles en Belgrano por un costo más bajo?
Comparación del precio del m2 entre Belgrano y Almagro

En Belgrano el precio de cierre promedio por metro cuadrado está en USD 2.000 según la información obtenida luego del primer trimestre de 2023. Al analizar en detalle los datos se ve que los departamentos más vendidos son los de 2 o 3 ambientes, representando cada uno de ellos un 30% de las transacciones totales.

Mientras tanto, un 20% de las ventas corresponde a las viviendas de 4 ambientes, un 15% a los monoambientes y por último sólo un 5% a las propiedades de 5 espacios o más.

A pesar de que el monto promedio estipulado es de USD 2.000/m2, el informe "ZONAPROP INDEX", presentado por el portal inmobiliario Zonaprop que toma los valores de lista de los inmuebles, es decir lo que está publicado, establece que el valor del m2 en Belgrano es de USD 2.711, presentando una gran diferencia entre lo que piden los dueños o el valor al que se publica, y el monto al que efectivamente se vende la propiedad.

Los valores y la cantidad de inmuebles publicados, según este índice, se dividen de la siguiente manera:
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1. Pozo: USD 2.948/m2. Hay en venta un total de 1.053 departamentos.

2. A estrenar: USD 3.182/m2, con un total de 1.960 inmuebles publicados. 

3. Usados: USD 2.538/m2. Representa la mayor cantidad de propiedades disponibles, siendo éstas 6.203.
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El valor ponderado del m2 refiere a un inmueble promedio con unas características específicas: vista al frente, ubicado en un cuarto o quinto piso con orientación este u oeste en un edificio tipo. Todas estas especificaciones, junto con otras como por ejemplo el valor de las expensas o la calle donde está ubicada la propiedad, entran en juego a la hora de analizar si el precio del metro cuadrado se condice con la vivienda y si es una buena inversión o no.

Es fundamental que tomes estos factores en consideración cuando tengas que charlar con los potenciales compradores y explicarles por qué cierta vivienda es la mejor elección. Puede pasar que en principio no estén dispuestos a pagar una determinada cantidad o que el inmueble no les convenza del todo, pero al ver la imágen completa puedan llegar a cambiar de opinión.

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Para ayudar a tus clientes a establecer un valor adecuado para sus propiedades y que logren vender lo más rápido posible, debés tener algunos conocimientos para poder calcular el precio real de cada inmueble según ciertas características:
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‍1. La ubicación del departamento: los de menor valor son los ubicados en la planta baja o en el 1er y 2do piso. También entran en esta categoría los que se encuentran en el último piso debido a la posibilidad que haya problemas de humedad y a que se suele sentir más el frío y el calor.

‍2. Espacios semicubiertos o al aire libre: cuando en el inmueble hay galerías o lavaderos, se calcula más alto el valor de lo que son semicubiertos sobre los descubiertos ya sea en balcones o en patios, aunque en este último caso también cambia si es una terraza con luz natural o si es un espacio interno.

3. La orientación del inmueble: la orientación norte. noroeste y noreste se ponderan mejor que la sur, sudoeste y sudeste. 

‍4. El estado de la propiedad: para calcular el precio es clave analizar las condiciones del departamento, si hay que hacer refacciones parciales o en profundidad, renovar las instalaciones de agua, gas y electricidad, etc.

‍5. La categoría del edificio: esto también influye en el precio del m2. La antigüedad, la calidad, la manzana donde está situado, si tiene servicios o espacios comunes, o espacios al aire libre. Se estima que estas características pueden sumar o restar aproximadamente un 10% al valor del departamento, con la excepción de propiedades que se ubican en edificios de mucha categoría en los que el porcentaje asciende a 30%.

‍6. Costos extras: por último, el valor de las expensas, de AySA y el ABL también influyen en el precio . Cuanto más altos estos gastos, menos se puede ponderar el metro cuadrado.

Si tus clientes están buscando comprar en el barrio de Belgrano pero no quieren destinar el dinero que se solicita por un departamento promedio, hay ciertas

opciones a tener en cuenta:
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‍1. Comprar algo un poco más chico en la misma zona o que no se encuentre en el mejor estado pero sea posible renovar con el tiempo sin la necesidad de invertir una suma significativa de dinero de una sola vez.

2. Seguir buscando en el mismo barrio pero prestar mayor atención a los departamentos en planta baja o en los primeros pisos de un edificio. Estas opciones tienden a ser más económicas debido a los ruidos provenientes del exterior o a la falta de luz natural. Sin embargo, si el edificio está situado en una calle poco transitada esto no es un problema. Hay herramientas que pueden ayudarte a convencer a tu cliente, como un decibelímetro para medir el ruido o un medidor de luminosidad para verificar si efectivamente en los espacios no ingresa la luz necesaria. 

‍3. Buscar alguna opción en un barrio aledaño que tenga un valor ponderado de metro cuadrado más bajo y siga estando relativamente en la misma zona.

‍4. Conversar con colegas y contarles lo que estás buscando siempre es una buena idea ya que pueden tener un cliente que desee vender su propiedad de forma urgente y logren negociar el precio por algo que le sirva a las dos partes.

En los casos en los que tus clientes no puedan pagar el precio que vale el metro cuadrado en el barrio que quieren o si desean invertir menos, podés sugerir buscar opciones en zonas similares o que se encuentren cerca.

Por eso es útil contar con información que te permita hacer las comparaciones necesarias y ofrecerles oportunidades que se ajusten a sus posibilidades económicas.

Además, para poder asesorarlos de la mejor manera es importante que analices qué están buscando y cruces esa información con los datos disponibles. Por ejemplo, podemos ver que según los números obtenidos luego del primer cuatrimestre de 2023, en Belgrano a medida que el inmueble es más grande el precio del metro cuadrado baja, una tendencia que vemos también en otros barrios como Almagro y Balvanera. 

Sin embargo, la diferencia no es tanta como en el caso de Almagro en donde las propiedades de 4 o 5 ambientes son significativamente más económicas, presentando una oportunidad de valor para quienes buscan mudarse a viviendas más espaciosas.
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Encontrar la vivienda deseada para tus clientes no siempre es fácil pero hay muchos recursos que podés utilizar para hallar un departamento que se ajuste a lo que están buscando aunque no sea necesariamente en el barrio de su preferencia. 

Es recomendable que conozcas tanto el valor promedio del metro cuadrado por zona, cómo también contar con información sobre precios de cierre para poder dar una mejor asesoría, que tus clientes confíen en vos y decidan avanzar en la compra y también te recomienden con su círculo de amigos y familiares.
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