El valor del m2 en Recoleta ponderado para departamentos es de USD 1.820/m2. Esta cifra es un promedio alcanzado teniendo en cuenta los precios de cierre en el barrio durante el primer trimestre de 2023. Como dato adicional en esta zona se concentra el 7% de la demanda total de CABA y el 8% de la oferta.

Hay muchos indicadores que se pueden tener en cuenta para llegar a un precio estimado del metro cuadrado, pero los principales son: el mencionado promedio de precios de cierre, el promedio de valor de lista de los inmuebles vendidos y el promedio de valor de publicación general de las propiedades.

Teniendo en cuenta estas 3 posibilidades, estos son los valores por m2 que maneja Recoleta:
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Estos estimativos pueden ser engañosos, ya que al igual que cada promedio dentro de él se computan propiedades de gran valor y otras menos costosas. Además en el caso de la cifra según lo publicado, no se está observando el movimiento genuino del mercado, dado que, actualmente, las transacciones reales se efectúan por montos menores.

Por otro lado, estos datos nos arrojan que en Recoleta hay un promedio de negociación del 28%. Podemos llegar a esta cifra viendo la diferencia entre precios de cierre y valores de lista. En este caso se trata de un número elevado, dado que lo que se publica no coincide con las transacciones que realmente se llevan a cabo. Esto puede deberse a errores en las tasaciones o a propietarios que intentan vender por encima de lo que establece el mercado.

Continuá leyendo si querés conocer en detalle los valores por m2 de los distintos tipos de propiedades en Recoleta, aprender cómo interpretar estas estadísticas y conocer más datos inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

En este artículo:

¿Cuánto sale el m2 en Recoleta?
Datos inmobiliarios de Recoleta en 2023
¿Cómo saber cuánto vale el metro cuadrado en una zona?
Indicadores del mercado inmobiliario

Aunque el promedio general para este barrio es de USD 1.820/m2 hay datos más específicos según el tipo de propiedad. De acuerdo con los precios de cierre del primer trimestre del 2023 estos son las cifras por metro cuadrado de las distintas tipologías de inmueble en Recoleta:
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A partir de este cuadro y teniendo en cuenta que los valores inmobiliarios se encuentran en un piso histórico, solamente comparable a los de la crisis del 2001, es posible concluir que estamos frente a una gran oportunidad para comprar propiedades a precios muy bajos. Esta tendencia se acentúa en departamentos de 3 ambientes dado que tienen el valor más bajo por m2.

Al igual que con los promedios generales, esta información requiere de interpretación humana. Por ejemplo: teniendo en cuenta que es más común en este barrio que los departamentos de 5 o más ambiente sean propiedades de lujo, es razonable que el precio por metro cuadrado sea mas altos que en las otras tipologías, al contrario de lo que sucede en barrios como Colegiales, donde habitualmente para estos inmuebles se trata de casas antiguas y por ello su valor por m2 es más bajo.

Para que la cifra del valor por metro cuadrado no quede en abstracto, hay otros datos de los que podés servirte para entender el panorama completo del mercado inmobiliario. Por empezar es importante que tengas en cuenta que en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires hay aproximadamente 120 mil propiedades en venta, mientras que por mes se realizan alrededor de 3000 escrituras traslativas de dominio, mostrando así una demanda ínfima en oposición a una oferta inmensa.

Partiendo de esta base nos situamos en un escenario crítico, con una dinámica que lleva a la disminución del valor inmobiliario. Por otro lado podemos analizar la situación concreta de Recoleta, según el índice de zonaprop de aproximadamente 10.000 propiedades en venta se realizan 235 ventas mensuales. Esta fotografía replica la situación general de la ciudad y su inclinación al descenso.

Finalmente podemos poner en consideración la cantidad total de propiedades en el barrio, que ronda los 170.000. Contrastando el número de transacciones realizadas por mes, podemos ver que la cifra resulta prácticamente insignificante, mostrando la situación del mercado inmobiliario en la actualidad.

Si querés conocer más sobre la situación inmobiliaria en el 2023 te recomendamos seguir leyendo este artículo.

Las tres formas de medir esto son basándose en el: promedio de precios de cierre, el promedio de valor de lista de los inmuebles vendidos y/o el promedio de valor de publicación 

El indicador más fácil de obtener es el que respecta a lo publicado. Para ello podés valerte de los informes que lanzan los portales inmobiliarios en base a sus índices. Intenta al momento de buscar esta información apelar al sitio web más utilizado en tu zona o país para que la base de datos sea lo más completa posible.

En cuanto a los valores de lo publicado y vendido y del promedio de precio de cierre, hay dos alternativas a las que podés recurrir. En primer lugar podés ver los informes que publica el colegio de escribanos de tu región. Tal vez pueda serte de utilidad la página del Colegio de la Provincia de Buenos Aires, o la de CABA. 

La segunda alternativa es que trabajes de forma colaborativa con otros colegas o inmobiliarias para generar un mapa de precios de cierre y así compartir sus datos para llegar a promedios certeros de los cierres de tu zona.

Recordá que estos números no son de mucha utilidad por sí solos, sino que requieren de una interpretación humana y de un contexto. En caso de que todavía no tengas las herramientas suficientes para un análisis completo, utilizá esta información como unidad de medida para comparar. Por ejemplo, si una propiedad en una ubicación excelente tiene un precio superior al promedio por metro cuadrado no deberías alarmarte, mientras que si una planta baja frente a una avenida, con una estructura deteriorada, tiene un precio superior a esa media, no estuvo bien tasado y no se venderá facilmente.

Además del valor del metro cuadrado de una zona, hay otros datos que podés tener en consideración para realizar un análisis más amplio sobre el mercado y asesorar a tus clientes del mejor modo posible. Estos son algunos indicadores que podés tomar en cuenta para interpretar la situación del rubro inmobiliario en tu barrio o ciudad:

• Cantidad de propiedades en venta.
• Transacciones por mes.
• Cantidad total de propiedades.
• Porcentaje de negociación promedio (diferencia entre precios de cierre y valores de lista).
• Número total de propiedades en la zona (estén o no a la venta).
• Porcentaje de oferta y demanda del barrio en relación al total de la ciudad.

Conociendo estas variables, podés interpretar de una manera más completa un dato acotado como lo es el valor promedio del metro cuadrado. Por ejemplo, basandote en el porcentaje de negociación (la diferencia entre valor de lista promedio y precio de cierre promedio) podés ver si el mercado de una zona se encuentra saludable o dañado.
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De este modo podés darle un contexto a los valores del metro cuadrado y que no queden en el aire. Ya no será una apreciación personal si son altos o bajos. Si hay un porcentaje bajo de negociación quiere decir que las publicaciones de la zona están bien tasadas y el mercado se mueve con fluidez, mientras que si la diferencia es muy grande, el barrio se encuentra sobre tasado y los valores de lista no son competitivos.

Teniendo esto en cuenta podemos ver algunos ejemplos en la Ciudad de Buenos Aires:
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Teniendo en cuenta esta brecha del 28% entre lo publicado y lo vendido que hay en Recoleta, podemos llegar a la conclusión de que es un barrio sobre tasado y que probablemente deberás explicar a tus clientes de esta zona, por qué deberían elegir un valor más competitivo y no guiarse por los índices de los portales de búsqueda. Podés recurrir a estos datos de manera ilustrativa.
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Esperamos que esta información te sea de utilidad para mejorar tus operaciones en Recoleta. Si querés conocer la situación de otros barrios entrá a nuestro blog para mantenerte al tanto de las últimas tendencias. Además te invitamos a que te suscribas a nuestro newsletter y a que escuches la propuesta de valor para inmobiliarios de deinmobiliarios aquí.

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