Según los últimos datos recabados, el precio promedio del metro cuadrado para la venta en Almagro está en promedio USD 1.492, cifra que se asemeja a los valores del 2004 y lo posiciona como un barrio con potencial.

Junto con Balvanera, Almagro es una de las zonas más solicitadas en 2023 dentro de CABA, contando con un gran porcentaje de demanda y de oferta y una buena proyección del mercado inmobiliario de crecimiento cuando se compara con otros vecindarios de la ciudad.

Además, es una buena oportunidad de negocio para quienes trabajamos en este rubro ya que es uno de los barrios con mayor cantidad de transacciones inmobiliarias.

Como corredor es clave que estés informado y actualizado sobre el precio de cierre del m2 y del valor de venta de los inmuebles en las áreas en las que operás, por lo que te invitamos a que continúes leyendo este artículo en el que vas a encontrar información de la situación actual en Almagro.
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En este artículo:

¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Almagro?
Diferencia entre valor de lista y precio de cierre
Comparación de los precios entre Almagro y Caballito
¿Es un buen momento para comprar en Almagro?
¿Cómo saber el precio promedio del metro cuadrado de una zona?

El precio de cierre promedio del metro cuadrado en Almagro en 2023 es USD 1.492, un monto que comparado con los valores de las últimas décadas sólo estuvo más bajo en 2002 y 2003 durante la crisis vivida en Argentina. Este análisis se alcanza contemplando la inflación y la cotización del dólar.

Si bien esta situación se da generalmente en todas las zonas de CABA, particularmente en ésta el valor promedio del metro cuadrado había llegado en 2002 y 2003 a USD 882, viendo así que los valores en este momento presentan una buena oportunidad de compra.

Además el 5.7% de la demanda de compra de propiedades en CABA se encuentra en Almagro, mientras que la oferta en este barrio representa un 3.8%. Esto es positivo para quienes venden ya que posibilita que la transacción se realice más rápido y en mejores términos. Además, según los datos de abril de 2023 que son los últimos recabados, por mes se vende una de cada treinta y dos propiedades en esta área.

Estos datos nos muestran que junto con Balvanera son las dos zonas con mayor demanda en relación a la oferta en toda la ciudad, un dato que es significativo para analizar y tener presente si trabajás en este rubro.

Algo a tener en cuenta también es la diferencia que marcamos siempre del valor de lista o de publicación y el precio de cierre. Con el primero hablamos del monto en el que el dueño decide publicar su departamento o casa en los portales inmobiliarios o a través de su corredor, mientras que con el segundo nos referimos al precio real por el cual se vende el inmueble. 

Por ejemplo, cuando vamos a los valores del barrio de Almagro si bien vemos que el m2 está USD 1492, el "ZONAPROP INDEX" que se realiza en base a todas las viviendas publicadas informa que es de USD 2.001 por m2. Este monto es el deseado por los propietarios pero no el promedio que se hace en base a las viviendas efectivamente vendidas en esa zona.

Tener en claro esta diferencia es fundamental como corredor para que puedas explicarle a tus clientes cuál es el panorama actual ya que en muchos casos si una persona quiere vender y no desea bajar el valor inicial de su inmueble es probable que pase bastante tiempo hasta que logre vender su propiedad.

Si te interesa conocer los precios concretos de cierre y así tener un estimativo más preciso para mostrarle a tus clientes, te recomendamos aliarte con otros colegas o trabajar en forma de red y así generar un mapa colaborativo con montos más realistas.

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Una buena práctica como corredor también es analizar la situación de un barrio específico que te interese en relación con otra zona de la ciudad. Si tomamos el caso de Caballito, por ejemplo, podemos ver que el precio de cierre promedio ponderado es de USD 1.750 el metro cuadrado para el primer trimestre de 2023.

Sin embargo, el valor de lista según el ZONAPROP INDEX figura en USD 2.146/mt2, una diferencia que como mencionamos previamente es fundamental tener en cuenta a la hora de hacer los análisis correspondientes. Además, a estos números se suma un tercer valor que es el del valor de lista promedio de lo que se logró vender en el primer trimestre de este año que es de USD 1.900 el metro cuadrado.
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Un problema que encontramos al ver estos datos es que refieren a un inmueble promedio en el barrio de Caballito, es decir que no hay información desagregada en detalle de propiedades con características específicas, lo que puede dificultar realizar las comparaciones pertinentes.

Además, otra diferencia que podemos encontrar entre Almagro y Caballito tiene que ver con el valor de las viviendas según su tamaño.

Mientras que en el primer barrio se está viendo una tendencia en la que los inmuebles más grandes tienen un valor por metro cuadrado bastante bajo (haciendo que el margen se achique en relación a los departamentos monoambientes o a los de 2 y 3 ambientes); en el caso de Caballito las propiedades de 4 o 5 ambientes siguen presentando una diferencia significativa en el valor del m2.
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Para realizar un análisis correcto de esta información es importante tener en cuenta otros aspectos como la ubicación del inmueble. Por ejemplo, en estos barrios históricos en el caso de las propiedades que se encuentran sobre avenidas no se puede seguir construyendo, ni realizar ciertas modificaciones debido al Área de Protección Histórica (APH), lo que modifica su valor.

Si querés conocer más en detalle el valor promedio del metro cuadrado en Caballito entrá acá e informate además sobre el funcionamiento del mercado inmobiliario en esa zona, entrá acá.

Se puede decir que estamos viviendo un momento histórico para comprar en casi todos los barrios de CABA debido a que el valor del m2 llegó a montos especialmente bajos en comparación con la última década y media. 

En el caso de Almagro, los valores de las propiedades grandes disminuyeron a tal punto de que presentan muy poca diferencia con departamentos de 2 o 3 ambientes. Esto hace que sea el lugar ideal para parejas que están buscando un lugar más espacioso o para familias que necesitan agrandar su vivienda. También es una oportunidad para comprar un inmueble que luego les pueda servir de inversión para alquiler o venta.

Además, en el caso de los corredores, es un buen momento para apostar al barrio de Almagro porque es el que más se está moviendo en el mercado y no tiene tanta competencia de colegas como sucede en otros más de moda como Palermo, Belgrano, Villa Urquiza o Recoleta. Recordá que a la hora de armar tu cartera e ir formando tu lista de clientes estos pequeños detalles van a ayudarte a ir creciendo y a consolidarte en tu profesión.

Para estar preparado en tu trabajo como corredor, una buena práctica es tener un mapa de los valores de las distintas zonas e ir actualizándolo frecuentemente para poder entender mejor cuál es la situación del mercado inmobiliario, tener en claro el valor del metro cuadrado por barrio y poder asesorar a tus clientes a la hora de comprar o vender una propiedad.

Lo primero que tenés que hacer para poder hacer este mapeo es visitar distintos portales inmobiliarios e ir viendo según la zona cuál es el promedio del valor del m2 de los inmuebles teniendo en cuenta que tengan características similares. Es fundamental realizar comparaciones abarcando varios detalles, como el tamaño de la vivienda, si se encuentra sobre una avenida o una calle poco transitada, o si tiene una boca de subte cerca. 

Además, podés ver los reportes que realiza Zonaprop para obtener una información más certera, pero tené en cuenta que los valores que publican son los valores de lista y no los precios a los que efectivamente se vendieron las propiedades. Por último, siempre es útil hablar con colegas para obtener información real y así ir sacando tus propias conclusiones sobre la situación actual del mercado y de cada barrio en particular.

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Si te interesa obtener más información sobre estos temas o saber a cuánto cotiza el metro cuadrado en otros barrios de CABA, como Flores o Villa Crespo te recomendamos que leas los otros artículos en nuestro blog. También podés suscribirte a nuestro Newsletter para recibir información actualizada y de valor sobre este sector. Además, te recordamos que podés conocer más sobre el trabajo que hacemos en deinmobiliarios para sumarte a nuestra red.

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