En un país con una economía tan fluctuante como sucede en Argentina es difícil poder realizar una proyección en relación a las ventas dentro del mercado inmobiliario, por lo que quienes integramos este sector tenemos que aprender a analizar los porcentajes mes a mes para poder realizar un seguimiento de la situación. En la primera mitad del año se vendieron en promedio unos 2500 inmuebles por mes, número que se puede usar de base para analizar cómo puede seguir el resto de 2023. 

El valor del m2 aumenta y baja constantemente según la oferta y la demanda. Además en un contexto de inestabilidad económica en el que los dueños de los inmuebles deciden poner o retirar sus propiedades del mercado según el aumento del dólar, el panorama resulta ser más complejo. 

Si querés saber cuántas propiedades se están vendiendo actualmente en el país, si es un buen momento para comprar o para vender tu inmueble y también aprender a analizar el mercado para poder aprovechar oportunidades, seguí leyendo este artículo en el que vamos a darte las principales respuestas y consejos.

En este artículo:

La situación del mercado inmobiliario en 2023
¿Cómo influye la demanda de propiedades en los valores?
¿Cómo es la situación en CABA?
Consejos para vender en este contexto: precio de cierre vs valor de lista
¿Cuál es la mejor forma de invertir los ahorros?

La inestabilidad económica junto con la particularidad de estar transitando un año electoral, en el que la incertidumbre política también influye en los precios y en la economía, hace que sea difícil realizar una proyección exacta del mercado inmobiliario para el resto del año 2023. Lo que sí es posible es realizar una comparación entre este primer semestre y años anteriores.

En 2017 hubo aproximadamente 6000 ventas por mes, mientras que este año hasta el momento tenemos un total de 2500 ventas en el mismo período. Esto significa que si bien la situación en el rubro inmobiliario fue mejorando en el último tiempo aún no logra volver a los números que veíamos algunos años antes de la pandemia y del aumento significativo del dólar.

A la vez podemos ver que los valores de cierre de los inmuebles están cercanos al mínimo histórico visto en 2002. Esto indicaría para quienes tienen ahorros o la posibilidad de comprar, que es un buen momento debido a los precios a la baja de las propiedades.

Como sucede en cualquier rubro, los valores del mercado se relacionan directamente con la oferta y la demanda. Si hay poca demanda debido a que la gente no está comprando, es lógico que los precios de los inmuebles bajen y también que muchos propietarios decidan no vender y esperar un mejor momento.

Con respecto a los valores de las propiedades en venta, estos se ven directamente relacionados al poder adquisitivo y a la decisión de compra de las personas, la cual depende a la vez de sus ingresos y de la devaluación.

Por ejemplo, si en los próximos meses se ve una recuperación salarial que está por encima del aumento del dólar, lo más probable es que el porcentaje de ventas también se incremente. Por lo contrario, si la situación económica de las personas se mantiene estable o empeora, la proyección indicaría que el sector se va a mantener de la misma manera.

Si sucede el primer caso, van a verse más oportunidades de compra y los propietarios van a poder aumentar los valores de sus inmuebles a un precio más acorde con las características de los mismos como el barrio, la cantidad de m2, la antigüedad, etc. Esto terminaría generando un mercado más saludable y estable.

Sin embargo, la situación actual de incertidumbre hace que las personas no estén comprando o estén esperando el momento ideal para hacerlo y que los propietarios no quieran vender hasta que no puedan obtener un ingreso mayor, lo que produce un estancamiento en el sector.

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Este panorama se ve también reflejado en la situación del mercado inmobiliario en CABA, en donde para mayo de este año la cantidad de propiedades en venta bajó en relación al año anterior. Esto se debe a la poca demanda que hay en la actualidad y a los valores de los inmuebles que alcanzaron un piso histórico.

Los propietarios que sí deciden vender en muchas ocasiones es debido a la necesidad de tener liquidez ya sea porque decidieron comprar otra propiedad o por otras inversiones y gastos. Lo más probable es que logren hacerlo realizando una cotización correcta del inmueble y negociando con el comprador un porcentaje de rebaja con respecto al valor de publicación.

Con todas estas complejidades, a veces es mejor identificar si un inmueble te va a costar mucho trabajo venderlo, para evitar que tanto tu cliente como vos, pierdan el tiempo. Por eso te recomendamos leer: “¿Cómo darse cuenta que una propiedad no es vendible?”.

Teniendo en cuenta que la cantidad de ventas que se realizan por mes llega aproximadamente a 2500, es importante tener en presentes algunos detalles para poder vender los inmuebles que tenés en cartera.

Debido a la situación actual y al bajo porcentaje de compras, el valor real de venta de una propiedad va a estar un poco por debajo del estimado que otorga las características del mismo en base a su tamaño, a la zona en donde se encuentre y a otros aspectos. 

Entonces, lo primero que hay que saber es que si las propiedades están mal tasadas no van a venderse fácilmente. Es decir, hay que entender la diferencia entre el valor de lista o de publicación y el precio real de cierre, y tenerlo presente a la hora de negociar con los potenciales compradores.

Los valores de lista actuales se asemejan a los del año 2010, pero en ese momento la oferta se absorbía, es decir que lo que se publicaba lograba venderse, algo que en este momento es un poco más complicado. 

Sin embargo, en 2023 el 98% de lo que se pone en venta no se está vendiendo, siendo las únicas excepciones aquellos inmuebles en manos de inmobiliarias líder y reconocidas en el país o los que venden a precios bajos o competitivos.

En ese sentido, el mejor consejo para llevar adelante una negociación exitosa es tener en claro el valor de lista de las propiedades vendidas y el precio de cierre, lo que va a dar un panorama más claro del monto real que vas a poder obtener por un inmueble en este momento. 

Según lo que vemos de los últimos meses, la tendencia indica que los vendedores están aceptando bajar aproximadamente entre un 5% y un 7% a la hora de negociar con los compradores, un número que refleja cuál es el promedio de los valores reales de los inmuebles.

Si estás buscando comprar, todo indicaría que en el caso de tener ahorros es el momento indicado para hacerlo debido a la tendencia a la baja de los precios de las propiedades.

Sin embargo, esta proyección va a depender del devenir de la situación económica y del poder adquisitivo de las personas, por lo que es imposible planificar y analizar el mercado de una forma 100% certera. 

Por otro lado, si tus clientes están buscando invertir su dinero y por eso consideran comprar una vivienda para luego ponerla en alquiler o revender, o si te piden asesoramiento al respecto, tené en cuenta que hay otras opciones de inversiones que pueden adaptarse a distintas necesidades y ahorros.

Además, te recomendamos nuestro artículo sobre variables que aumentan o disminuyen el valor de una propiedad para que puedas analizar de acuerdo a tu realidad si es viable invertir en alguna de esas “variables”,  y elevar el precio de tu inmueble mientras esperás a que mejore el contexto económico.

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