El House Flipping genera más adeptos en el sector inmobiliario de Argentina, entre sus aspectos positivos podemos destacar que el monto inicial que se necesita para un fix & flip es relativamente bajo y que el proceso suele ser sencillo. Sin embargo, a la vez no hay que dejar de tener en cuenta todo el tiempo que se invierte en buscar un inmueble, refaccionarlo y ponerlo en venta nuevamente.

Para ayudarte a tomar la decisión correcta sobre si el método del House Flipping es para vos, en este artículo vamos a repasar más en detalle sus ventajas y desventajas y a analizar si es seguro llevarlo a la práctica en nuestro país en el contexto actual.

En este artículo:
¿Qué es el house flipping?
Ventajas y desventajas del house flipping
Consejos para flipear propiedades
¿El fix & flip en Argentina es rentable frente a otras inversiones?

El house flipping en el sector inmobiliario refiere a comprar un inmueble a un costo bajo y luego refaccionarlo de la manera más económica posible para poder venderlo a un valor superior sacando ganancias en el proceso. Este método nació en Estados Unidos, en donde ganó rápidamente popularidad por la poca inversión inicial y porque consiste en un proceso relativamente sencillo, y luego empezó a ser replicado en el resto del mundo.

Sin embargo, aunque a simple vista parece algo simple y en muchos casos lo es, hay que contar con cierta información que ayude a tomar las decisiones adecuadas que minimicen los riesgos y a la vez permitan obtener un buen retorno. 

Como la mayoría de las inversiones, el método de house flipping tiene sus pros y sus contras y es importante tenerlos en cuenta cuando vas a decidir entre destinar tu dinero a comprar, refaccionar y vender o a comprar acciones en la bolsa o bonos, por ejemplo.

‍Como positivo, ya mencionamos antes que no es necesario contar con un gran ahorro inicial para poder comprar un inmueble que vas a terminar refaccionando. Lógicamente, cuando se busca una propiedad para alquilar o comprar, estamos esperando que ésta se encuentre en las mejores condiciones posibles para evitar tener que invertir dinero extra, pero este no es el caso. Por el contrario, en el house flipping lo importante es conseguir el inmueble al menor valor posible para sacar el mayor margen de ganancia.

Por otro lado, en relación a sus desventajas ya hablamos del tiempo que hay que invertir en encontrar la casa o departamento ideal con potencial suficiente como para poder obtener buen dinero al venderlo, pero además a esto se suma el tiempo que tenés que dedicar a su refacción: decidir los cambios, contratar proveedores o profesionales y tratar con ellos para resolver los detalles del día a día, lo que a veces puede ser problemático y cansador. También hay que pensar en el tiempo que conlleva supervisar las obras, visitar de forma frecuente el inmueble, etc.

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A la hora de realizar un house flipping es importante tener en cuenta ciertos factores para obtener las mayores ganancias y hacer que esta sea una inversión redituable. A continuación te damos 3 consejos fundamentales: 

1. Conviene centrarse en una zona específica y buscar el inmueble con cuidado haciendo la investigación previa necesaria que te permita asegurarte de que estás comprando a buen precio pero también que al vender la propiedad vas a poder hacerlo por un valor superior. Entonces es importante que veas los precios de los inmuebles de la zona para entender cuánto es el máximo que vas a poder obtener y ahí hacer los cálculos pertinentes, es decir, analizar el monto de inversión inicial, los valores de la refacción y los impuestos que debas pagar.

2. Otro consejo es ver con detenimiento el potencial que tiene la propiedad ya que no importa tanto el tamaño o la disposición de los espacios, sino en lo que se pueda convertir ese inmueble con refacciones que en muchos casos ni siquiera implican demasiada inversión, como renovar el baño, por ejemplo, si es un poco antiguo o pensar cómo destacar los espacios más luminosos si es una propiedad en planta baja. En un fix & flip no se busca generar el mejor lugar o inmueble, sino obtener lo mejor con el espacio que tenés.

3. Finalmente, un consejo muy importante es siempre pensar en las objeciones que puede llegar a tener el potencial comprador, que suelen relacionarse con la ventilación, la luminosidad o la condición del baño o cocina. Esto sirve ya sea que estés realizando un house flipping o si estás mostrando un inmueble que tenés en tu cartera a algún cliente, es decir, pensar qué cosas negativas encontrarías vos en esa propiedad e intentá ver cómo revertirlas, encontrar una buena respuesta o explicación a esa situación. Si pensamos por ejemplo, en los departamentos en planta baja o en los primeros pisos que no suelen tener tanta luz o que suelen ser más ruidosos, puede ser un poco difícil encontrar la forma de presentarlos a un potencial comprador, pero hay que tener en cuenta los aspectos positivos como el precio bajo que estos inmuebles suelen tener frente a otros a mayor altura. Para estos casos resulta muy útil contar con herramientas eléctricas, como el medidor de luz o el decibelímetro, que pueden ayudarte a destacar los lados más favorables de los inmuebles frente a un potencial comprador. 

Si estás decidido a realizar un House Flipping, te recomendamos que te informes más en detalle de todo el proceso que incluye la compra del inmueble, cómo realizar las refacciones de manera efectiva y económica y también conocer la mejor forma para publicar y vender.

Para entender mejor si hacer un fix & flip es una buena jugada, primero hay que tener en cuenta dos factores clave:

1. En la actualidad -Octubre 2024- hay un impuesto a las ganancias del 15% para los inmuebles que no sean vivienda única del propietario y que hayan sido adquiridos a partir del 01/01/2018. En los casos en los que aplica, se debe abonar un 15% de la diferencia entre el valor de compra actualizado del inmueble y el de venta. Es decir, si el valor de compra actualizado de un departamento es de 100.000 y se vende a 150.000, el 15% se paga sobre los 50.000 que existen de diferencia.

2. Los precios de cierre en este momento están yendo a la baja, por lo que es posible que no se logren los mejores retornos en un plazo mediano cuando puedas vender el inmueble. Además, es útil comparar los costos y beneficios de este método frente a otro tipo de inversión, como por ejemplo las ganancias que obtendrías comprando acciones en el S&P 500.

El Standard & Poor's 500 es el índice más importante de Estados Unidos que agrupa a las 500 empresas más grandes de ese país y que en la actualidad representa una válida opción de inversión para las nuevas generaciones. Ponemos este ejemplo porque consideramos que en este momento comprar acciones en la bolsa es una de las opciones más rentables junto con la adquisición de inmuebles, pero en este último caso es probable que necesites un ahorro mayor. Hacer esta comparación nos lleva a hablar del costo de oportunidad, un concepto muy importante y utilizado en el mundo de las inversiones que refiere a lo que dejás de ganar por hacer algo en particular y en consecuencia, dejar de hacer otra cosa. Es decir, para poner un ejemplo, si decidís emplear 100.000 dólares en un fix & flip, el costo de oportunidad sería no invertir ese dinero en la bolsa y el retorno que podrías obtener haciéndolo. Este concepto en el mundo de las inversiones es fundamental, aunque no es el único ni el más importante a tener en cuenta a la hora de tomar la decisión ya que esto siempre va a depender de tu situación y contexto. 

Hay que saber que el fix & flip conlleva esfuerzo ya que hay que dedicarle tiempo para buscar los mejores precios tanto de la propiedad como de los profesionales que se encargaran de las refacciones. Sin embargo, y si bien puede tener ciertos riesgos, es una buena opción si aún no diste el salto en el sector inmobiliario ya que te permite empezar a conocer cómo funciona el rubro de a poco y con un monto relativamente bajo.

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