El primer trimestre de 2024 fue en el que más propiedades se vendieron de los últimos seis años en CABA. El Colegio de Escribanos oficializó 7.594 escrituras, lo que indicaría una mejora en el rubro inmobiliario.

En deinmobiliarios elaboramos nuestro propio informe trimestral, al cual podés acceder de forma gratuita aquí. En él vas a encontrar los indicadores económicos más importantes del mercado de bienes raíces como: salarios promedio, valor del metro cuadrado, valor promedio de los inmuebles y número de créditos hipotecarios entregados.

Estas son algunas métricas que necesitás para realizar un análisis de lo que sucede hoy y cómo se compara con años previos. Esta información te servirá para aconsejar a tus clientes y acompañarlos en la toma de decisiones durante el proceso de compraventa. 

Actualmente el metro cuadrado se está recuperando con un valor promedio de USD 1.800 en CABA, que se acerca al promedio histórico de USD 2000. Por eso las propiedades siguen estando baratas en dólares y es un buen momento para comprar si se compara con la media de las últimas décadas. 

Si querés saber cómo está la oferta y demanda en el rubro en 2024, cuál es la tendencia en los precios de cierre y tener un pantallazo general de la situación del mercado inmobiliario te invitamos a seguir leyendo.

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En este artículo:

Informe trimestral del mercado inmobiliario
¿Mejoró el mercado inmobiliario en 2024?
¿Cuál es la tendencia en los precios de cierre de los inmuebles en CABA 2024? 
Oferta y demanda en el rubro inmobiliario en el primer trimestre de 2024
¿Seguirá a la alza el mercado inmobiliario en CABA 2024? 

En deinmobiliarios trabajamos con un informe trimestral que nos permite analizar la evolución del mercado inmobiliario en CABA. Esta herramienta es útil para aconsejar a clientes que no están convencidos de comprar o vender una propiedad, ya que asesoramos desde una base de datos específica en la que el cliente puede decidir finalmente si esperar a que los precios bajen o suban, o efectuar la transacción ahora.

Las variables principales son el valor promedio de construcción del metro cuadrado, valor de lista, cantidad de transacciones y el salario promedio. Estos datos permiten analizar comparativamente distintos períodos dentro del rubro inmobiliario. En nuestro informe resaltamos un período de 10 años e incluimos otros datos, como la entrega de créditos hipotecarios y cómo ésta modifica el mercado. 

Si querés conocer las demás variables que modifican al mercado inmobiliario podés solicitar nuestro informe gratuito acá.

En CABA el mercado inmobiliario muestra una recuperación. En el primer trimestre de 2024 hubo un incremento del 47,3% en la cantidad de transacciones efectuadas en comparación con el mismo periodo del año pasado.

Durante enero, febrero y marzo ha aumentado la demanda. Se realizaron más compraventas que en esos mismos meses durante los últimos 6 años. El primer trimestre del 2024 tuvo la mayor cantidad de operaciones registradas desde el 2018.

En cambio, el salario promedio actual en Argentina es de 569 dólares, menos de 100 dólares por encima de su bajo histórico de los últimos 10 años (479 dólares en 2021). Para que el mercado inmobiliario tenga estabilidad es indispensable que este indicador mejore, ya que hoy un trabajador necesita 137 sueldos para adquirir una propiedad, lo que equivale a 11 años y medio de trabajo destinados solo a la compra de una casa.

Siguiendo estos indicadores podemos considerar que el mercado inmobiliario atraviesa un proceso de leve recuperación respecto a años anteriores, aunque todavía no podemos hablar de estabilidad en el rubro.

El precio de cierre promedio de una propiedad en Capital Federal es de USD 128.479, es decir que continúa a la baja. Este valor lo calculamos desde deinmobiliarios a partir de las escrituras oficializadas del Colegio de Escribanos de CABA y lo podés encontrar en nuestro informe trimestral. 

En deinmobiliarios trabajamos en un mapa colaborativo de precios de cierre que creamos con datos propios de los inmuebles que venden nuestros corredores. Es una gran herramienta para identificar las fluctuaciones en el precio de los distintos barrios. Si vos también querés tenerlo escribinos al whatsapp de deinmobiliaros.

El promedio se hace en base a transacciones de propiedades muy distintas, en diferentes barrios y comprendiendo tipologías variadas, por lo que vas a encontrar opciones más accesibles o más caras. Dentro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires hay una variación de hasta mil USD en el valor por metro cuadrado según la zona en la que se encuentre el inmueble. Te acercamos acá la tabla comparativa del valor del m2 en CABA según barrio.

Para contrastar con años anteriores, hoy un departamento de 3 ambientes de 50 m² en Almagro tiene un valor de lista de USD 76.273, mientras que en 2022 su valor era de USD 82.347 y en 2018 llegó a su máximo con USD 156.137. Las propiedades en CABA están cerca de sus valores mínimos históricos.

Según esta información, comprar un inmueble hoy en Capital Federal es barato en dólares, incluso más que adquirir un departamento en países vecinos como Chile o Uruguay. Los precios de cierre continúan entre un 25% y un 30% por debajo del promedio de los últimos 20 años.

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En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se ofrecen aproximadamente 66.870 inmuebles, sin distinguir tipología. Podés encontrar este indicador en los informes que realizan los portales inmobiliarios.

La oferta es alta en comparación a la demanda, ya que solo se vendieron 7.594 propiedades de enero a marzo. Aún así, este número es mayor que las ventas realizadas en el mismo período en el año pasado, por lo que vemos una recuperación en el mercado.

Por otro lado, la oferta de inmuebles bajó en comparación a años anteriores. Mientras que en el 2022 había 160 mil inmuebles para comprar, en 2023 ese número bajó a 115 mil. Que esta cifra haya disminuido casi a la mitad muestra que la renta es muy baja y muchas personas están esperando una alza en el valor del metro cuadrado para poner en venta su casa.

La tendencia de una oferta alta contra una demanda baja también es causante de que el precio de los inmuebles sea bajo. Si estos indicadores se dan vuelta (una oferta baja y una alta demanda), el valor del m2 subirá nuevamente. Es por eso que este momento es ideal para adquirir una propiedad, ya que no se sabe cuánto tiempo más se sostendrán estos valores. 

Hay muchos indicadores para realizar proyecciones en el mercado inmobiliario. Entre ellos está la capacidad de compra de la población, la posibilidad de solicitar créditos hipotecarios o el valor de construcción, entre otros que abordaremos en este apartado:
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• Situación económica: aunque los salarios en dólares comenzaron a repuntar, el valor de un departamento modelo sigue siendo elevado en comparación. Además, la capacidad de ahorro y el poder adquisitivo pierde sostenidamente contra la inflación que en este primer trimestre fue del 51,6%. 

• Créditos hipotecarios: desde abril entidades financieras tanto públicas como privadas ofrecen distintas líneas de crédito para comprar una propiedad. Aunque todavía no hay una solicitud masiva y solo se otorgaron 12 millones de dólares en concepto de créditos en lo que va del año, se espera que esto reactive el mercado. Al ser reciente todavía no impactaron en las estadísticas de compraventa de inmuebles, pero según un análisis propio de deinmobiliarios cada crédito hipotecario ocasiona entre 2 y 3 operaciones adicionales. Esto quiere decir que quien vende su casa elige volcar la ganancia en un departamento, haciendo que el dinero circule.

• Valores históricos: como mencionamos a lo largo del artículo el precio de cierre de las propiedades está en bajos históricos. Además el costo de construcción del metro cuadrado también se ubica por debajo de la media, con un valor de USD 564. Esto es lo que propicia, junto al aumento del salario en dólares, que haya aumentado la demanda en el mercado inmobiliario alcanzando niveles de transacción previos al 2020.

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Con salarios y el costo de la construcción subiendo y créditos hipotecarios anunciados, estamos ante una gran oportunidad de compra: es esperable que estos precios no se consigan dentro de algunos trimestres.

Recordá que esta información está explayada junto con todos los indicadores que inciden en el mercado inmobiliario en los informes trimestrales que elaboramos desde deinmobiliarios. Utilizamos nuestra propia base de datos para brindarle a nuestros corredores un análisis para que puedan acompañar, aconsejar y retener a sus clientes.
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Esperamos que esta información te sea de utilidad para tus próximos análisis inmobiliarios y que puedas invertir o asesorar de la mejor manera posible. Si te quedaron dudas podés contar con la red que construimos en deinmobiliarios. ¡Mirá cómo sumarte acá!

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