Una pregunta muy recurrente al comenzar a invertir en negocios inmobiliarios es si es conveniente comprar una propiedad grande o muchas pequeñas. La respuesta es que dependerá del objetivo de tu emprendimiento y del respaldo económico con el que cuentes. 

Realizar una inversión siempre conlleva riesgos por eso aconsejamos asesorarse e informarse sobre el estado del mercado en el momento en que decidas hacer la inversión, conocer cuáles son los gastos que tendrás y calcular desde el momento de la compra a un año si la inversión es redituable. En este caso particular creemos que es necesario que analices si la ganancia que tendrás con dos opciones, es correlativa con tus planes a futuro para así saber cuál es la mejor decisión. 

Hay algunos puntos que, de forma obligatoria, tendrás que analizar para conocer si la transacción es rentable. En esta nota te contamos cuáles son esos puntos a tener en cuenta, cómo usarlos para obtener información y encontrar así la mejor opción para tu negocio.

En este artículo:

• ¿Comprar una propiedad grande o muchas pequeñas?
• Ideas innovadoras para inmobiliarios
• 5 ideas concretas de inversión inmobiliaria

Comprar una propiedad grande o muchas pequeñas dependerá de algunos factores que sólo los puede conocer la persona que quiera invertir en bienes raíces 

Por un lado, hay que tener en claro qué es lo que buscamos con esta compra: si la usaremos para vivir, la alquilaremos, si queremos hacer un fix and flip (comprar para remodelar y vender obteniendo una ganancia), o si la pondremos directamente en venta. 

Además de entender nuestro objetivo vamos a tener que analizar algunos factores económicos y burocráticos con los que podremos entender si el plan se ajusta a nuestro objetivo y nos brinda las ganancias para solventarlo, como por ejemplo, los gastos en gestión y en impuestos.

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Gastos en gestión a la hora de invertir en un inmueble 

Como cualquier tipo de operación, la compra y venta de inmuebles lleva algunos gastos fijos correspondientes a todo el proceso de gestión de esa transacción. 

Tendremos que calcular el dinero que gastaremos en la gestión, en lo que también se incluye la promoción de la propiedad en caso de que queramos venderla. Si bien podemos hacer este trabajo nosotros es necesario tener asesoramiento profesional que nos guíe en el camino. Para conocer más acerca de cómo realizar correctamente la promoción de un inmueble te recomendamos este artículo.

En el caso de la gestión, vender la o las propiedades a través de una inmobiliaria puede ser una gran opción ya que nos permitirá delegar ciertas tareas y nos garantizará asesoramiento continuo. Contar con la ayuda de una inmobiliaria nos permitirá estar bien informados en caso de que no tengamos conocimientos previos evitando fallas en los términos legales. Además trabajarán para lograr que la propiedad sea alquilada o vendida con la seguridad de brindarle un precio justo a la misma y un nivel de comercialización profesional. 

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Gastos en impuestos

Cada propiedad tiene sus propios impuestos que dependen de las leyes y regulaciones del lugar en el que te encuentres, por lo tanto, cada propiedad que compres tendrá una determinada cantidad de gastos para pagar.

Un punto importante para saber si es conveniente comprar una casa grande o varias propiedades pequeñas, es que en los negocios inmobiliarios la forma de calcular las ganancias es a través del interés compuesto. Esto significa que las ganancias se miden en cantidad de tiempo y con intereses acumulables para que puedan dar un saldo positivo y tenga sentido. Por esto es recomendable que al momento de hacer las cuentas para conocer si tu negocio es rentable, no calcules mes a mes sino durante un año, ya que lo importante no es que puedas sustentarte por mes sino que llegues a multiplicar las ganancias en forma progresiva. 

Por ejemplo: que debas descontar el 5% de impuestos todos los meses significa que al total de un año le descontarán 5x12. Lo mismo sucede con las ganancias. 

Para saber más acerca de este punto te recomendamos el siguiente video con el que podrás entender de qué manera calcular algunos impuestos.

Hay dos factores clave y son los que nos ayudan a diferenciar entre ganancia bruta y neta: la ganancia bruta es aquella donde la cuantía monetaria del bruto es el valor total previo a que se descuenten las retenciones, y neta cuando ya se hicieron los descuentos. Lo importante de esta diferencia es conocerla para lograr hacer bien los cálculos a la hora de invertir y adelantarnos a cualquier tipo de riesgo. 

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Si decidiste invertir tu dinero en propiedades y no sabés cómo elegir en qué te conviene hacer, no sólo deberás pensar en si debes apuntar a inmuebles grandes o varios pequeños, sino entender de qué se trata este mercado y cómo usar esa información para volcarla en ideas rentables e innovadoras que dejen ganancias.

Los negocios inmobiliarios existen hace muchos años en el mundo, tienen ciertas reglas y formas de trabajo que, producto de los avances tecnológicos. van quedando atrás  y  es necesario que reestructurarlas.  

Estos negocios históricamente apuntan a grandes ganancias mediante la compra y venta de propiedades, pero tener el objetivo fijo en un sólo aspecto del negocio sin cambiar o ampliar la mirada, en algunos casos no da lugar a nuevas formas de negocio. Por eso proponemos cambiar el significado del negocio y pensarlo no sólo como una transacción sino como un proceso donde cada paso es igual de importante. 

Si estás pensando en, por ejemplo, comprar una propiedad con el objetivo de ponerla en valor y venderla nuevamente, tenés que tener en cuenta que este proceso está compuesto por una serie de pasos: desde mostrar la propiedad, difundirla entre tus contactos, hasta llevar a cabo la negociación y la venta. Cada una de estas etapas debe ser vista como un aprendizaje que te sirva para mejorar a futuro. A su vez, más allá de si lográs concretar la venta rápidamente o no, esto te dará la posibilidad de conocer al mercado, a sus distintos tipos de clientes y de ir ideando estrategias que sean funcionales a tu propio negocio y objetivos. 

Otro punto importante es que al momento de invertir en bienes raíces definas una zona específica donde comprar el inmueble, estudiarla y conocer la dinámica del mercado en esa zona. También te recomendamos chequear los diferentes portales inmobiliarios para ver qué precios se manejan en ese barrio y qué tipos de propiedades son las que tienen mayor demanda. 

Si estás comprando una propiedad con el objetivo de ponerla en venta nuevamente, es importante que entiendas que el hecho de que una venta sea posible no depende de que las propiedades sean perfectas, sino de cómo la vendas. Se trata de encontrar aquello que para la mayoría es una desventaja y transformarlo en algo valioso mediante alguna solución o refacción. Aquí también es clave el plan de marketing y comercialización de la propiedad que lleves a cabo para venderla. En este punto, siempre es recomendable contratar los servicios de un corredor inmobiliario que pueda asesorarte y brindarte un buen servicio. 

Si estás comenzando en el negocio y querés profundizar sobre el tema te recomendamos este artículo donde elaboramos un listado de ideas de inversión inmobiliaria que podes usar de ejemplo o guía; entendiendo que aquello que para algunos carece de valor para otros puede ser una gran oportunidad. 

Al momento de comenzar a invertir en el mercado inmobiliario, existen varias dudas acerca de cómo empezar, especialmente cómo invertir nuestro dinero de forma correcta en propiedades. Dentro del mercado hay varios sectores en los que podemos destinar nuestro dinero independientemente de su tamaño. Si bien esto dependerá, como dijimos, de nuestros objetivos, te compartimos 5 ideas concretas para invertir en el negocio inmobiliario de forma exitosa:

1. Consorcios en quiebra: al aumentar el precio de las expensas por el proceso inflacionario sucede que comienzan a existir grandes deudas en edificios, ya que los aumentos suelen ser un gran porcentaje comparado con el sueldo promedio de los inquilinos. Esto lleva a que se vendan varios departamentos de un mismo edificio convirtiéndose en una gran oportunidad para los inversores inmobiliarios. Al comprar varias unidades de un mismo edificio podes solucionar el problema y aumentar el valor de las propiedades obteniendo ganancias instantáneas.

2. PH pegados a bares o lugares ruidosos: estas suelen propiedades que se muestran varias veces y nadie las reserva porque nadie monetiza o valúa cuanto menos vale la propiedad por su ubicación. La forma de solucionarlo es cambiar los vidrios por doble vidrio evitando el sonido y agregarle valor con alguna remodelación en aquellos espacios que son más habitados, como la cocina o el baño. Al mismo tiempo podemos encontrar el cliente perfecto para ese lugar. Si bien existirán compradores que salgan espantados del lugar, puede haber otras personas a las que no les moleste el ruido y sea parte de su valoración. 

3. Departamentos muy grandes de categoría sin cochera: existen varios departamentos en barrios de categoría que al ser antiguos no cuentan con cocheras. Dada su ubicación y espacio son propiedades de gran valor que comienzan devaluarse por esta razón, pero si utilizamos estos inmuebles para alquiler de turistas colocándolos en plataformas como Airbnb, Mercado Libre o incluso en redes sociales, pueden ser una gran opción, ya que tendrán acceso a barrios exclusivos y la comodidad de un departamento amplio.

4. Penthouses en pisos altos y torres de baja categoría: en ciertos barrios hay grandes edificios en mal estado con departamentos en pisos altos con las mejores vistas. Al no ser estéticamente llamativos su demanda suele ser baja, pero si invertimos en uno de esos departamentos podremos aumentar su valor utilizando su parte positiva que es la vista. Otra opción, si está en nuestra posibilidades, es comprar varias unidades y aumentar el valor del edificio completo con algunas reformas, hacerlo a gran escala resulta más accesible. El valor de una propiedad no sólo es definido por su ubicación y estado, sino que también depende de nuestro trabajo y de lograr un consenso entre lo que buscan los clientes y lo que tenemos disponible. Si querés conocer cómo aumentar el valor de tus propiedades y de qué manera te recomendamos este artículo.

5. Locales con viviendas: hay ciertos locales dentro de calles internas de las ciudades que además tienen unidades funcionales para vivir. Estas propiedades suelen venderse al mismo precio que una vivienda sin local por lo que son una gran oportunidad. Comprar y remodelar la vivienda utilizando el local aumentará su valor ya que su espacio será mayor y a un precio mucho menor que cualquier otra vivienda con esa superficie. 

En caso de que te hayan quedado preguntas, o quieras una atención personalizada, escribinos al whatsapp de deinmobiliarios y sacate todas las dudas.

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