Es difícil realizar predicciones en momentos donde muchas variables de la economía se encuentran inestables y muestran comportamientos erráticos. Por eso, para analizar la situación del mercado inmobiliario es necesario monitorear periódicamente distintos factores económicos.

Incluso en años anteriores, cuando múltiples indicios apuntaban a una reactivación o caída dentro del rubro inmobiliario, los resultados han sido distintos. Por eso en esta oportunidad te proponemos que empieces a considerar una serie de datos concretos y objetivos para que puedas realizar tus propios análisis cotidianamente.

La finalidad de este artículo es que conozcas indicadores confiables y fuentes a consultar cuando te estés preguntando qué se viene en el mercado inmobiliario. Para ello veremos algunos puntos sobre el estado actual del rubro y luego te enseñaremos las 5 variables más destacadas y dónde podés encontrarlas, para que llegues a tus propias conclusiones sobre el futuro de este rubro. 

En este artículo:

• ¿Cómo viene el mercado inmobiliario en 2023?
• Mercado inmobiliario: ¿va a subir o bajar?
• ¿Qué variables observar del mercado inmobiliario?
• Número de transacciones
• Valor promedio de las propiedades
• RIPTE: salario de los trabajadores
• Créditos hipotecario
• Indicadores extra
• ¿Cómo mantenerse al tanto de lo que ocurre en el mercado inmobiliario en 2023?

Un análisis que podemos realizar para observar la situación en el rubro, es determinar si el precio del metro cuadrado o de las propiedades se encuentra con valores elevados o bajos. Esto puede indicarnos cuestiones relacionadas con la demanda que hay en el mercado, el valor de este tipo de inversiones, el crecimiento o la depreciación de este sector.

Para saber ante qué tipo de situaciones estamos de manera más sistematizada y estandarizada, elaboramos una clave de semáforo que permite clasificar las variables. 

El verde señala que el precio del metro cuadrado está barato o no tiene motivos para seguir bajando su valor en este 2023. El amarillo, que no se puede definir concretamente. Y el rojo que está caro, por lo que proyecta un descenso en el valor de las propiedades. 

Con esta unidad de medida definida, podemos pasar a ver 7 indicadores sobre el mercado inmobiliario.

• Habilitación de oferta 2017 (verde): ese año hubo un récord en la cantidad de metros cuadrados permisados para la construcción en CABA, con un promedio de 3 años para finalizar esas construcciones. Hoy, estas propiedades ya están en oferta hace tiempo, por lo que no se espera una explosión en la oferta que genere una caída en los precios.

• Renta históricamente baja (verde): en 2020 y 2021 la renta llegó a números realmente bajos, por lo que un departamento en CABA podía tener una renta anual del 1%, lo que demandaba una caída en los valores inmobiliarios. Actualmente estos indicadores también se están recuperando y actualmente llegan a un 2% y 3% anual,  y en algunos casos hasta el 6%. 

• Renta menor al bono del tesoro estadounidense en 2021 (verde): esta inversión es conocida como una “no risk” o libre de riesgo. Se la considera la inversión más segura del mundo con una renta del 2% anual (encontrá este dato en la web del tesoro de EEUU). Años anteriores la renta de un inmueble en CABA cayó por debajo de ese número, indicando que estaban caros y su precio debía bajar. Actualmente con la recuperación de la renta, esto ya no es una señal de que los precios son altos y deben descender.

• Cantidad de transacciones (amarillo): durante el 2020 y el 2021 hubo una fuerte caida en el numero de ventas en este sector, pasando de 6.000 ventas por mes aproximadamente, a un poco mas de mil quinientas mensuales, según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. En la actualidad esta estadística parece estar recuperándose con números mayores a las 2.500, por lo que este indicador ya no es una señal clara de que el mercado seguirá a la baja.

• Alquileres altos para inquilinos en 2023 (rojo): podemos establecer esto comparando la remuneración promedio de los trabajadores estables (RIPTE) con los valores de alquiler. A su vez podemos encontrar los valores promedios de alquiler en la web del gobierno de CABA. Viendo esto, resulta caro alquilar, lo que señalaría que el metro cuadrado es elevado y debe depreciarse.

• Ausencia de créditos hipotecarios en 2023 (rojo): con una inflación que genera que las tasas de los créditos hipotecarios sean muy altas, es imposible darlos o tomarlos en este momento, porque no alcanzan los ingresos de un trabajador para pagar los intereses. Esto apunta a que los precios inmobiliarios están altos y deben bajar.

• Oferta en récord histórico (rojo): podemos encontrar este número revisando la oferta que figura en los portales inmobiliarios. Actualmente muestran alrededor de 162.000 propiedades en venta en CABA y recordemos que las transacciones son más o menos 2.500 por mes. En años anteriores la oferta rondaba las 30.000 propiedades, mientras que las ventas ascendían a más de 6.000 por mes. Este exceso de oferta apunta a una caída en los valores inmobiliarios.

Encontrá un análisis detallado sobre estos indicadores y los mejores tips para mantenerte al tanto de esta situación del mercado en este video.

Recordá que estos datos dan cuenta de un estado actual, podés pensarlo como una foto que te permite ver el momento exacto en que se tomó, o se realizó el análisis, pero no son suficiente para generar una predicción que señale si los precios van a subir o a caer. Y también es importante que tengas presente que pueden variar en cualquier momento.

Los factores que vamos a analizar a continuación funcionan a modo de estatus. Al conseguir estos datos contamos con una imagen del estado actual del mercado inmobiliario. Si los ponemos en relación con su desarrollo a lo largo del último tiempo, no solo veremos su evolución si no que, tendremos cierta noción de lo que puede llegar a pasar.

Estas variables no resultan de gran utilidad cuando se miran aisladas, pero al compararlas podemos arribar a ciertas conclusiones. Por ejemplo: si entrecruzamos el sueldo promedio de un trabajador en Argentina, con el precio del metro cuadrado en algún barrio o ciudad, podemos deducir qué tan accesible resulta la compra de inmuebles y por consiguiente si habrá o no muchas transacciones en esa zona.

Ahora sí, veamos cada punto que debés analizar para entender el estado del mercado inmobiliario.

La cantidad de ventas por año o por mes, conforman una muestra clara de si el mercado se encuentra al alza o a la baja. Esta cifra se redujo más del triple en el 2020 debido al estallido de la pandemia, demostrando la enorme crisis que atravesaba el sector.

Para conocer estos datos en Buenos Aires una buena fuente es el Colegio de Escribanos de la Provincia, ya que libera estadísticas mensuales. Por otro lado, el gobierno de CABA también publica estos datos de manera mensual en su página web.

Para analizar este factor debemos realizar un recorte. Señalar la zona, el tamaño y las características de las propiedades que queremos analizar. Por ejemplo podemos ver cuánto cuestan en promedio los departamentos en Almagro de 3 ambientes y 50 metros cuadrados. 

Comparando con el sueldo promedio de los trabajadores podremos ver si resultan accesibles y por lo tanto si proyectamos un aumento o descenso en el número de ventas. Una buena manera de representar esta estadística es señalando cuántos sueldos son necesarios para llegar al valor de compra.

Encontrá los precios promedio del metro cuadrado en CABA en la página del Gobierno de la Ciudad.

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La remuneración promedio de los trabajadores estables (o RIPTE) es una muestra promedio sobre el poder adquisitivo de la población económicamente activa. Comparando esta cifra con el valor promedio de las propiedades en determinado sector veremos si resulta accesible para las personas adquirir inmuebles. 

Además este factor está relacionado directamente con la suba o baja de precios y de ventas por año.

Encontrá esta información en las publicaciones de la Secretaría de Seguridad social que se encuentran en la página del Gobierno Nacional. 

El número de créditos que se otorgan es de suma importancia para el mercado inmobiliario. Un préstamo de estas características no solo otorga la posibilidad a individuos para que compren inmuebles, sino que genera un impacto en la demanda que tiene el mercado.

Si aumentan los créditos, pueden subir tanto las ventas como los precios de las propiedades; del mismo modo si disminuyen podrán verse caídas en estas 2 variables. Podés encontrar esta información en la página del Banco Central de La República Argentina, en su apartado de estadísticas.

Hay otras 3 variables que podés observar que, aunque no son tan precisas como las anteriores, pueden resultar interesantes para tu análisis.

• Precios promedio en portales inmobiliarios: el valor promedio de las propiedades en este tipo de páginas no siempre coincide con la estadística real. Es interesante observar este desfase y puede indicarnos también algún tipo de crisis en el sector. 

• Índice de confianza del consumidor: podemos encontrar esta estadística en la página del INDEC y puede mostrarnos señales de cómo le está yendo al mercado.

• Búsquedas de “departamentos en venta”: podemos acceder a este número desde Google Trends. Si bien no refleja las ventas reales, si demuestra si existe una disminución o crecimiento en la intención de compra de la población.

Como mencionamos anteriormente, entender el estado del mercado inmobiliario requiere prestar atención a muchos factores y mantenerse actualizado con los datos que cambian constantemente. 

Para que puedas estar al corriente de los últimos sucesos del mercado inmobiliario te recomendamos una serie de fuentes que pueden ayudarte:

• Newsletters: hay muchas inmobiliarias que producen textos periódicamente informando, realizando análisis y en algunos casos generando predicciones. Son una excelente opción para conocer los últimos detalles sobre el mercado.

• Reportes inmobiliarios: algunas empresas generan informes que comparten con sus empleados, accionistas y clientes. En ellos incluyen además de gráficos y datos sobre su inmobiliaria, cuestiones relacionadas al estatus del mercado.

• Redes sociales: buscá a tus referentes preferidos del mercado inmobiliario y seguilos en sus redes. Seguramente generen contenido explicando contingencias y sucesos del mercado. Por ejemplo, si querés saber qué esperar en este 2023, te dejamos este video donde profundizamos el contenido de este artículo.
  

También te invitamos a conocer cuáles son las mejores cuentas de Tik Tok sobre el rubro inmobiliario haciendo clic aquí. Por otro lado, te recomendamos este artículo que te dará un pantallazo sobre cómo interpretar indicadores internos y externos en un negocio inmobiliario.

Estas fueron algunas herramientas que podemos ofrecerte para entender qué está sucediendo en el mercado este 2023. Recordá que no es lo más recomendable realizar predicciones a largo plazo. Con estadísticas impredecibles, es difícil saber si los datos van a estar al alza o a la baja. Por eso lo más importante es mantenerse actualizado para tomar decisiones con agilidad.

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