Según datos del tercer trimestre de 2024 el precio del m2 en CABA está en aumento y todo indica que esta tendencia va a mantenerse en los próximos meses. Esto significa que si estás buscando comprar un inmueble este es un buen momento para hacer la inversión.

Debido a que el mercado inmobiliario se ve afectado por diversos factores, es importante resaltar que no se puede hacer predicciones con respecto a cómo va a evolucionar el valor del m2. Sin embargo, si tenemos en cuenta datos de contexto como la inflación, los salarios o la entrega de créditos hipotecarios sí es posible realizar ciertos análisis que nos ayuden a entender mejor la situación en el rubro.

A la vez, el valor del m2 en CABA cambia según el barrio por lo que resulta útil hacer una investigación de las propiedades en oferta en las distintas zonas para encontrar las mejores opciones. Antes de avanzar en la compra del inmueble recomendamos contar con toda la información necesaria, como cuáles son los barrios con mejores precios y qué ofrece cada uno.

Si estás interesado en conocer más sobre esta temática, te invitamos a que leas este artículo para encontrar información sobre el valor del m2 en CABA y los factores que influyen en el mismo.

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En este artículo:

¿Cuánto cuesta el m2 en CABA?
¿Qué factores influyen en el valor del m2?
Consejos a la hora de buscar un inmueble

Con respecto a octubre de 2023, en el tercer trimestre de 2024 hubo un aumento de entre un 8% y un 25% en el precio de cierre del m2 en CABA según el barrio (para llegar a esta conclusión, realizamos un promedio entre una serie de barrios históricamente bajos, medios y altos). A pesar de esto, los valores se mantienen bajos si los comparamos con el promedio de los últimos 20 años por lo que se puede sostener que estamos en un buen momento para invertir en propiedades.

Hay que tener en cuenta que el valor del m2 en CABA cambia según el barrio, por lo que vale la pena ver bien el precio de los inmuebles en las distintas zonas antes de tomar la decisión. Por ejemplo, el mismo tipo de propiedad puede valer considerablemente menos en un barrio vecino que cuenta con las mismas comodidades. 

Los barrios que presentan el porcentaje más bajo de aumento en comparación con 2023 son Almagro, Balvanera, Villa Crespo, Paternal y Chacarita. Con un incremento de entre un 8% y un 11%, estas zonas se mantienen accesibles y como una buena opción para quienes buscan invertir pero cuentan con un presupuesto acotado. 

Para dar un ejemplo, en Almagro un departamento de 3 ambientes de 50 m2 tiene un valor de lista promedio de 82.000 USD, lo que da un precio de 1640 USD/m2. En octubre de 2023 el valor del m2 en ese barrio estaba en un promedio de 1492 UDS, por lo que podemos ver la suba del 11% mencionada anteriormente.

El Corredor Norte de CABA, que comprende los barrios de Retiro, Recoleta, Palermo, Nuñez, Colegiales y Belgrano, muestra un aumento de entre un 20% y un 25%, lo que responde en parte a la demanda que tiene la zona hace años por parte de empresas desarrolladoras. Cada vez más marcas eligen instalar sus oficinas en estos barrios debido a los espacios verdes y a otras comodidades, seguidos por edificios de viviendas que son solicitados por la clase media y media alta de la ciudad. 

En general, cuando hay expectativas de que la economía mejore como en este momento en el cual se está viendo un descenso de la inflación, esto se traslada a una mayor cantidad de transacciones en el rubro. Esto se debe a que la gente que tiene la capacidad de invertir en una propiedad aprovecha a hacerlo antes de que los precios aumenten.

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Hay distintas variables que afectan la baja o suba del valor del m2, siendo la situación económica del país una de las más importantes. El contexto inflacionario, el salario y la capacidad de ahorro de las personas influyen directamente en los precios de los inmuebles. 

La tendencia actual en el mercado inmobiliario, que se ve influenciada por estos factores, indica que durante el 2025 el valor del m2 puede seguir en aumento. Es por este motivo que para quienes tienen capacidad de ahorro o ya cuentan con un dinero reservado para la inversión en inmuebles este es un buen momento para realizar esta compra.
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3 variables que intervienen en el mercado inmobiliario:

• Recomposición del salario en dólares: este es uno de los aspectos clave para analizar si el valor del m2 puede subir o no. En los últimos meses del 2024 se presenció un incremento en el sueldo de las personas, que pasó de un promedio de 584 USD a comienzos de año a 776 USD al final del tercer trimestre. A pesar de que debido al aumento de los servicios y los bienes de consumo esto no se ve reflejado hasta el momento en el poder adquisitivo de las personas, si se acompaña por una disminución de la inflación la recomposición salarial puede ser un indicativo de que el precio de cierre de los inmuebles podría aumentar debido a una mayor demanda.

• Inflación: el aumento de los distintos bienes de consumo, servicios y materiales de construcción afectan directamente el valor del m2 por diversos motivos. Por un lado, se produce un incremento en los costos de construcción, por lo que el precio de las propiedades sube. Pero a la vez, el poder adquisitivo de las personas se ve reducido y al tener que destinar más dinero a gastos habituales, es menor la capacidad de ahorro para pensar en invertir en una propiedad.
  Esto trae como consecuencia que el valor del m2 se mantenga o que incluso baje debido a una gran cantidad de inmuebles a la venta y a la poca demanda, como se pudo ver en los últimos años. Por el contrario, en un contexto económico más estable y una inflación controlada lo más probable es que el precio de las propiedades aumente.

• Créditos hipotecarios: los préstamos son un gran incentivo para el aumento del valor del m2 y de las ventas de inmuebles en CABA. Cada crédito hipotecario otorgado genera entre 2 y 3 operaciones extras ya que al vender su vivienda, por ejemplo, esa persona luego realiza la compra de un departamento o de otro tipo de propiedad que se ajuste a lo que necesita. Si estás interesado en este tema, te recomendamos que leas este artículo para obtener más información sobre los créditos disponibles, los bancos que los otorgan y las características de cada uno de ellos.

Tené en cuenta que en el mercado inmobiliario todos los distintos factores se ven conectados. Si la situación económica mejora, las personas van a poder tener mayor capacidad de ahorro e invertir en un inmueble, lo que a su vez hace que las ventas suban y también los precios de cierre. Al mismo tiempo, si la demanda sube pero la oferta se mantiene igual o incluso disminuye, puede llegar a aumentar el valor de las unidades de menor calidad o categoría que hasta el momento mantienen montos bajos.

Lo primero que hay que tener presente es la diferencia que existe entre el valor de lista de lo publicado y el precio real de cierre. En este momento, el margen de negociación se encuentra aproximadamente en un 5%, lo que es significativo en sumas altas como las de los inmuebles.

En deinmobiliarios contamos con un mapa colaborativo con los precios de cierre por barrio confeccionado a partir de la información de los corredores que integran la red. Este material suele ser decisivo a la hora de cerrar ventas ya que otorga un panorama real de los precios que se manejan en el mercado.

Por otro lado, es importante que sepas cómo buscar en portales inmobiliarios y a qué prestar atención. Los datos más importantes son la cantidad de días que la propiedad lleva publicada y el número de visitas.

Te sugerimos que utilices los filtros para ordenar los inmuebles de más a menos vistos. En general, una publicación que lleva más de dos meses sin al menos ser reservada indica una sobretasación, es decir que su valor está por encima de otros inmuebles de las mismas características en barrios similares. 

En cuanto a las visitas, una propiedad que tiene 60 vistas por día es probable que se venda en la primera semana, mientras que con 30 visitas el plazo se extiende hasta el mes. Las publicaciones de inmuebles que tienen menos clicks es poco probable que se vendan, por lo que ahí hay una oportunidad de negociación.

Si te interesa este tema y querés saber más, te invitamos a que leas este artículo en donde vas a poder encontrar información sobre el estado del mercado inmobiliario en el país. Además, en este artículo te contamos sobre distintas inversiones en inmuebles, como comprar en pozo o a estrenar. 

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