El mercado inmobiliario parece estar estabilizandose hacia fines del 2024, por lo que los precios de cierre de los inmuebles van a seguir subiendo. El primer trimestre del año presentó una mejora significativa en los tres factores determinantes del mercado: valor del metro cuadrado, cantidad de escrituras realizadas y precios de cierre. Actualmente, estos indicadores se acercan a los valores del boom inmobiliario del 2018.

Aún así, el rubro está ligado a factores económicos que no pueden preveerse como la inflación o el valor del dólar. Parece ser que estos también apuntan a una estabilización y, sobre todo, desaceleración, pero si cambian drásticamente afectarán directamente al valor de las propiedades y, por consiguiente, la cantidad de transacciones. 

Seguí leyendo para conocer los principales indicadores para analizar el estado del mercado inmobiliario actual, qué significa que el valor del metro cuadrado se acerque a su promedio histórico, cómo interviene la existencia de los créditos hipotecarios y qué podemos esperar si la tendencia de los precios de cierre y cantidad de transacciones continúa como los meses anteriores.

En este artículo:

¿Cómo está el mercado inmobiliario en 2024?
¿Cuándo cayó el mercado inmobiliario argentino?
¿Por qué bajan los precios de las propiedades?
¿Qué variables económicas intervienen en el mercado inmobiliario?
¿Cuál es la tendencia del mercado inmobiliario para el 2024?

El mercado inmobiliario de Argentina mostró una recuperación en el primer trimestre del 2024 con dos factores determinantes: el precio del metro cuadrado tiende a estabilizarse, ya que se acerca a su promedio histórico y la cantidad de escrituras oficializadas por el Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se remonta a números del 2018. 

Los precios en las propiedades en CABA están subiendo luego de seis años de ir a la baja. Actualmente el valor del metro cuadrado es de 1800 USD, siendo el promedio histórico 2000 USD. Este es un número de referencia, ya que esta cifra fluctúa en cada zona. Podés conocer el valor del metro cuadrado de cada barrio de la ciudad en este artículo.

En cuanto a las escrituras oficializadas, durante el mes de agosto se realizaron 5297 actos de compraventa. Esto representa el octavo mes de suba consecutivo, con agosto como el segundo mejor de los últimos 10 años, sólo superado por el 2017. Además, el monto total de estas escrituras es de  515.023 millones de pesos, lo que muestra un incremento en los precios de cierre del 3,4% en dólares. 

Otro indicador de recuperación económica es que hubo 416 escrituras realizadas con hipoteca, lo que demuestra la influencia de los créditos hipotecarios en el mercado inmobiliario que se lanzaron en marzo de este año. En lo que va del 2024 ya se realizaron 1265 escrituras de hipoteca.

Aún así, todavía hay incertidumbres respecto a factores económicos como el dólar y la inflación que podrían afectar directamente al valor de las propiedades. Si la economía continúa como hasta ahora, siguiendo estos indicadores, la tendencia del mercado en Argentina es a estabilizarse.

Los picos históricos del metro cuadrado coinciden con las grandes crisis económicas que atravesó la Argentina. En la historia reciente, el último año donde el rubro inmobiliario estuvo estable fue en 2018. A partir de ese momento, el valor de los inmuebles y el número de transacciones fue a la baja, y con la pandemia por Covid-19 esta crisis se acrecentó. 

Durante el primer trimestre del 2018 y hasta el 2023, los precios de cierre promedio en Buenos Aires mostraron una caída del 51%. Esto lo podemos confirmar con tres fuentes: nuestro informe trimestral de elaboración propia, que podés solicitar acá, los datos del Colegio de Escribanos y la tasación de propiedades representativas en distintos barrios, tarea que podés llevar adelante como corredor.

Además, en ese período también hubo un descenso de las compraventas realizadas. En lo que va del 2024, todos los meses superaron el número de ventas del 2023 y se ubicaron por debajo de los números previos a la crisis del 2018, lo que representa una mejoría también en cantidad de transacciones.

‍Las propiedades en Argentina bajaron durante los últimos seis años por diversos factores económicos y sociales, entre los que destacamos 3: la baja de la rentabilidad de los alquileres, la caída de la valuación de los inmuebles  y la imposibilidad de acceder a créditos hipotecarios. 

1. Baja del valor es la renta obtenida de alquileres: uno de los principales motivos de compra de una propiedad, si no es para vivienda, es para generar una renta fija a través de su alquiler. Pero entre 2018 y 2023 el ingreso generado por alquileres disminuyó drásticamente año a año. Sin embargo, en 2024 la renta está volviendo a niveles similares a los del 2018 aún teniendo salarios mucho más bajos que los de ese entonces.

2. No son una inversión rentable: en comparación con las nuevas formas de inversión de las criptomonedas o la posibilidad de invertir en empresas estadounidenses a través de EFTS, el mercado inmobiliario argentino ofrece valuaciones muy bajas, incluso, devalúan el valor del metro cuadrado.

3. Imposibilidad de acceder a créditos hipotecarios: aunque a principios de este año tanto bancos públicos como privados presentaron distintos tipos de créditos para acceder a una primera o segunda vivienda, y las nuevas estadísticas demuestran que mes a mes aumentan las propiedades vendidas por hipoteca, aún no representó una modificación sustancial en la cantidad de inmuebles ni se acerca a los números previos del 2018 cuando aún existían este tipo de créditos. 

Estos tres factores están en camino a normalizarse, lo que se traduce en la alza del valor del metro cuadrado. Por ejemplo, si en el futuro los créditos hipotecarios se estabilizan como en 2017, podría generarse un movimiento mayor con hasta 3000 transacciones adicionales por mes. Lo mismo sucedería si el ingreso por rentas fuera significativo. Y si estos dos puntos se estabilizan comprar inmuebles volvería a ser una inversión rentable.

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La inflación, el valor del dólar, las políticas cambiarias, los salarios y el poder adquisitivo son las principales variables económicas que modifican el valor de las propiedades, ya que intervienen en la oferta y demanda del mercado, y son también las que permiten ir a su estabilización.

La inflación es una de las principales variables que afecta el valor de los inmuebles, ya que el aumento de precios en los bienes y servicios impacta directamente en el poder adquisitivo, lo que interviene en la demanda. Si las personas tienen que destinar más dinero del habitual a los gastos cotidianos, tienen menor capacidad de ahorro para permitirse una inversión tan grande como lo es la compra de un inmueble.

En relación a esto, el valor promedio de los salarios también afecta: si en un contexto inflacionario también suben los salarios, no hay pérdida de poder adquisitivo. Sin embargo, actualmente el salario promedio en Argentina representa 600 dólares. Durante el último boom del mercado inmobiliario, el salario mínimo en dólares era de 1800. Aunque este valor se encuentra a la alza mes a mes, todavía no podemos hablar de una recomposición salarial que permita tomar un riesgo.

Por otro lado, las políticas monetarias como la tasa de interés, la accesibilidad al crédito y el cepo cambiario afectan a que las personas puedan acceder a una propiedad. Entre ellas, la principal es el valor del dólar: si este sube, suben también los precios de los inmuebles, lo que dificulta la accesibilidad para los compradores. 

Hacia el último trimestre del año podemos considerar que el mercado se dirige a una estabilización. Como mencionamos al principio, el valor del metro cuadrado se está acercando a su promedio histórico de 2000 USD, lo que da cuenta de esto. Además, el primer trimestre de 2024 fue en el que más propiedades se vendieron de los últimos seis años, y esta tendencia continuó en el segundo y tercer trimestre del año.

Si la inflación se mantiene baja y el precio del dólar se estabiliza, podríamos hablar de que el rubro se está recuperando, lo que significa no sólo un aumento sostenido de los precios sino también en el número de transacciones, una mayor oferta de inmuebles y una mayor demanda.

Para conocer mejor las tendencias del rubro inmobiliario siendo corredor es necesario estar informado. Esto te permitirá asesorar a tus clientes, tanto compradores como vendedores, ya que los precios aún siguen bajos. Si los números se mantienen con esta tendencia de subir, este es un gran momento para adquirir una propiedad y venderla dentro de unos años, ya que su valor aumentará exponencialmente. 

Para que puedas identificar estos movimientos del mercado inmobiliario, desde deinmobiliarios elaboramos un informe trimestral que contiene toda la información que necesitás para estar actualizado de los cambios en los precios de cierre, cantidad de transacciones y los promedios históricos. Podés solicitarlo acá de forma gratuita.
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Esperamos que esta información te sea de utilidad para comprender en qué estado se encuentra el mercado inmobiliario en 2024 e identificar cuáles son las posibilidades de recuperación que tiene de cara a fin de año. Si querés estar al tanto de las últimas noticias del rubro inmobiliario suscribite a nuestro newsletter. Además si querés conocer nuestra propuesta de valor o sumarte a nuestro equipo entrá acá.

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